به نام خدا
رموز موفقیت برای تولید 6 میلیون واحد مسکونی در 6 سال آینده- برگرفته از تجربیات طرح مسکن مهر
با آغاز فعالیت مجلس یازدهم، نشانه های متعددی از انگیزه بالای نمایندگان برای ایجاد تحولی مثبت در زندگی مردم و اقتصاد کشور دیده می شود، از جمله در بخش مسکن شاهد تلاش ها و گفتگوهایی از سوی نمایندگان مختلف برای ایجاد تحرک در بخش ساختمان سازی به عنوان موتور محرکه اقتصاد کشور می باشیم که در جای خود بسیار امیدوار کننده است، لیکن نباید از این موضوع غفلت نمود که جهش در تولید مسکن نیازمند عزم عمومی و هماهنگی همه دستگاه ها می باشد و این تلاش ارزشمند مجلس بایستی در تعامل و مشارکت با دستگاه های اجرایی و تامین کنندگان منابع مالی و سازندگان مسکن صورت پذیرد تا منجر به نتیجه مطلوب گردد.
بزرگترین تجربه انبوه سازی مسکن در ایران و جهان مربوط به احداث 4.3 میلیون واحد مسکن در قالب طرح مسکن مهر است. بسترسازی قانونی و سازماندهی اجرایی این کار درطی چهار سال (1388-1384) و عمده عملیات اجرایی آن نیز در چهار سال بعد از آن (1392-1388) انجام شد و صرف نظر از انتقاداتی که نسبت به برخی از نکات اجرایی این طرح وجود دارد و در این مجال بنای به تحلیل آن نداریم، موفقیت در اجرای این تعداد واحد مسکونی در یک دوره کوتاه در کشور، مرهون هماهنگی، هم افزایی و حمایت کامل همه ارکان نظام از اجرای این طرح و تحقق یکی از مهمترین آرمان های انقلاب اسلامی در تامین مسکن گروه های کم درآمد بوده است.
حمایت کامل مقام معظم رهبری، حمایت تمام قد مجلس هفتم و هشتم و همکاری کامل بانک مرکزی و بانک های عامل و بویژه بانک مسکن به همراه عزم جدی تمام اجزاء دولت های نهم و دهم، بویژه شخص رییس جهور محترم و استفاده از تمامی ظرفیت بخش خصوصی در تولید مصالح و اجرای پروژه ها، دلایل اصلی موفقیت این طرح بوده است.
از این رو در طراحی ساز و کار مجدد برای فعال نمودن صنعت ساختمان در کشور، از این تجربه بزرگ نبایستی غفلت نمود. مطمئنا مقام معظم رهبری، امروز هم همچون گذشته، با جهش در تولید مسکن که هم موتور محرکه اقتصاد و هم مولد اشتغال و هم برطرف کننده نیاز مردم می باشد موافق هستند و همانند همیشه از این گونه طرح ها حمایت خواهند نمود. در مجلس یازدهم نیز نشانه ها کاملا بیانگر موافقت مجلس با اجرای طرح جدیدی در قد و قواره طرح مسکن مهر در کشور می باشد و آمادگی هر نوع حمایت قانونی و نظارتی در این ارتباط کاملا مشهود است. در سمت دولت، برنامه های پیشنهادی برای جهش تولید نشان می دهد که نگاه دولت با دیگر نگاه ها مطابقت کامل ندارد، اگرچه دولت هم به اهمیت بخش مسکن در رونق اقتصادی واقف می باشد، لیکن به هر دلیل در برنامه های پیشنهادی خود، استفاده از این ظرفیت را جدی نگرفته است.
در وزارت راه و شهرسازی که تجربه اجرای مسکن مهر را به همراه دارد، اگرچه اختیار بخش تامین زمین (در محدوده قانونی شهرها) به عنوان مهمترین و اولین عامل برای رونق بخش تولید مسکن در ید این وزارتخانه می باشد، لیکن الزام وزارت جهاد کشاورزی به واگذاری اراضی ملی و منابع طبیعی (خارج از محدوده قانونی شهرها) برای ایجاد شهرک های مسکونی متصل یا منفصل به شهرها از ضروریات حل مسئله تامین زمین بوده و در کنار آن تعیین تکلیف دو عامل مهم تامین منابع مالی و تامین زیرساخت ها (آب و برق و گاز) که خارج از اختیار وزارت راه و شهرسازی می باشد از دیگر نیازهای ضروری این کار می باشد.
در تجربه مسکن مهر با اعطاء خط اعتباری از سوی بانک مرکزی و عاملیت بانک مسکن، این مشکل بر طرف شد لیکن نباید از تجربه ناموفق قبل از آن در تامین منابع از محل اختصاص بخشی از تسهیلات پرداختی بانک ها به تولید مسکن غافل شد. یعنی آنجا که رییس جمهور و وزیر اقتصاد و رییس بانک مرکزی همگی بر اعطاء تسهیلات از محل سپرد گذاری مردم برای تامین منابع ساخت مسکن مهر تاکید موکد داشتند و در جلسات پانزده روز یک بار شورای عالی مسکن، این موضوعات به ریز، بررسی و با بانک هایی که اقدام نکرده بودند برخورد می شد، بازهم موفقیت حاصل نشد و دست آخر خط اعتباری بانک مرکزی به عنوان راه حل اجرایی انتخاب و در عمل هم موفق بود.
لذا پیشنهاد این است که با توجه به حجم نقدینگی موجود در کشور (در حال حاضر حدود 2600 هزار میلیارد تومان)، بانک مرکزی برای تامین 400 هزار وام 250 میلیون تومانی در سال 1399 که معادل 100 هزار میلیارد تومان می‌باشد، بانک های عامل را موظف به افزایش 5درصدی سپرده گذاری نزد بانک مرکزی نموده و از این محل به صورت مستقیم منابع لازم برای ساخت 400هزار واحد مسکونی را تامین و با عاملیت بانک مسکن و عندالزوم سایر بانک‌ها مدیریت نماید. نحوه محاسبه سود تسهیلات پرداختی موضوع دیگری است که در طرح مسکن مهر هم تجربه شده است. در طرح قبلی سود تسهیلات در شهر تهران 9%، در کلان شهرها 7% و در سایر شهرها 4% بوده است و بانک مسکن هم از بابت سود منابع دریافتی از بانک مرکزی 2% به این بانک پرداخت می نموده است، لیکن در این پیشنهاد که از محل سپرده های مردم نزد بانک ها این تسهیلات تامین خواهد شد، مدیریت صحیح این منابع که با حداقل کارمزد و ترجیحا به صورت قرض الحسنه در اختیار مردم قرار گیرد، مستلزم ترسیم وضعیت آینده اقتصاد کشور و برآورد واقعی تورم در 15 سال آینده خواهد بود، لذا پیشنهاد می نماید که کارمزد تسهیلات پرداختی با دقت بیشتر و توجه به شرایط مدیریت اجرایی کشور از نیمه دوم سال 1400 به بعد تعیین گردد.
همچنین برای کمک به تامین مالی موردنیاز برای ساخت الباقی واحدهای مسکونی مورد نظر (600هزار واحد در هر سال)، استفاده از ظرفیت بازار سرمایه و منابع بخش خصوصی که هم موجب هدایت نقدینگی به تولید و هم کاهش نقش مخرب دلالی در بورس و کاهش اثرات منفی آن بر اقتصاد خواهد شد توصیه می گردد. واحدهای ساخته شده از این منابع میتواند در بخش اجاره داری حرفه‌ای مورد استفاده قرار گرفته و بخشی از نیاز مسکن در کشور را به این روش پوشش دهد.
در حوزه تاسیسات زیربنایی نیز تجربه مسکن مهر نشان داد که حتی اگر عزم همه ارکان نظام هم برای تولید مسکن جزم باشد، لیکن وزارت نیرو آزمون موفقی را به نمایش نگذاشته و بسیاری از تاخیرات حاصل شده در تحویل مسکن مهر به مردم، ناشی از عدم اجرای تعهدات وزارت نیرو بوده است. این در حالی است که نگارنده بارها شاهد اعتقاد راسخ وزیر محترم وقت نیرو به تامین آب و برق این واحدها به هر قیمت و تحت هر شرایطی بوده است، لیکن آنچه در عمل اتفاق افتاده است، دلالت بر عدم اطمینان به این وزارتخانه در انجام تعهدات خود بوده است.
براین اساس دو پیشنهاد قابل طرح می باشد، پیشنهاد اول انتخاب یک وزیر برای دو وزارتخانه و انتخاب جانشین وزیر برای هریک از وزارتخانه ها در طول دوره اجرای طرح مسکن و پیشنهاد دوم، تامین زیرساخت های مورد نیاز تعدادی از واحدها به صورت خودکفا و خارج از شبکه سراسری و پرداخت معادل یارانه آنها در طول دوره بهره برداری در قالب کمک بلاعوض از سوی دولت می باشد تا هزینه تامین آب و برق و دفع فاضلاب آنها توسط خود مالکین تامین گردد.
اما نکته مهم دیگری که نبایستی از آن غافل شد، به کارگیری ظرفیت منابع انسانی موجود در کشور که در تجربه اجرای طرح مسکن مهر آبدیده شده اند می باشد. این منابع هم در سطح مدیریتی در وزارت خانه های راه و شهرسازی، کشور (استانداران و معاونین عمرانی وزیر و استانداران)، نیرو و نفت (بویژه شرکت ملی گاز)، بانک مرکزی (بویژه مدیر اعتبارات) و بانک مسکن (بویژه مدیرعامل، هیئت مدیره و مدیر اعتبارات)، رییس سازمان تامین اجتماعی، رییس سازمان امورمالیاتی، شهرداری ها و نظام مهندسی و هم در لایه های عملیاتی در این مجموعه ها اعم از مدیران و مسئولین و کارکنان استانی و شرکت های تابعه و شعب بانک مسکن و مسئولین صدور پروانه در شهرداری ها و مهندسین ناظر در نظام مهندسی و نیز منابع انسانی بخش خصوصی که در ساخت این واحدها همکاری سازنده و مثبت و نگاه خدمتگذاری و نه منفعت طلبی داشته اند می باشد.
از این رو حتی اگر تمام پیشنهادات ذکر شده در بندهای قبل به صورت کامل اجرا گردد ولی در پیشنهادات این بند کم توجهی صورت پذیرد، در این صورت مطمئنا توفیق چندانی در اجرای طرح به دست نخواهد آمد. از این رو لازم است تا هم زمان با انجام مراحل قبلی، این سازماندهی هم به صورت گسترده صورت پذیرد تا انشاءالله بار دیگر شاهد تولید انبوه مسکن برای تمام اقشار جامعه بویژه اقشار کم درآمد و رونق اقتصادی و ایجاد صدها هزار شغل جدید و پایدار (لااقل برای 8 سال) باشیم.
مقالات مرتبط: