به نام خدا

طرح ایجاد بازار اجاره داری حرفهای مسکن

از طریق توسعه و احداث شهرک‌ها/مجتمع های مسکونی پیش ساخته 

(نگارش:مهندس صادق پور، 1399/02/8)

◄ مقدمه

طرح ایجاد بازار اجاره داری حرفه ای مسکن، روند رشد شتابان شهری و شهری شدن پدیده ایی است که اکثر کشورهای جهان در دهه های اخیر با آن مواجه بوده اند که عمده ترین دلیل آن روند مهاجرت جمعیت جویای فرصت‌های اشتغال و رفاه از مناطق روستایی به شهرها و مراکز شهری می باشد. براساس آمارهای مراجع بین المللی^[1] در حال حاضر بیش از 55% جمعیت جهان در مراکز شهری زندگی میکنند که پیش بینی می شود این رقم تا سال 2050  به 68% برسد. نظر به اینکه شهرها پیشران توسعه اقتصاد جهانی می باشند روند مهاجرت شهر به روستا امری اجتناب ناپذیر می نماید. لیکن عدم برنامه ریزی جامع برای مسئله اسکان و سکونت جمعیت رو به رشد از یک طرف و محدودیت منابع از قبیل منابع مالی و زمین از طرف دیگر، شهرها را با مسائل و مشکلاتی از قبیل ایجاد و گسترش سکونت‌گاه‌های غیررسمی، حاشیه نشینی و زاغه نشینی مواجه کرده است.

در کشورمان ایران نیز همگام با آغاز فرایند صنعتی شدن در دهه چهل شمسی روند مهاجرت روستا به شهر افزایش یافته و براساس سرشماری نفوس و مسکن در سال 1395 جمعیت شهرنشین کشور به 74%^[2] رسیده است. در فرایند گسترش شهرنشینی مقوله مسکن همواره یکی از دغدغه های برنامه ریزان و سیاستگذاران در دوره های مختلف بوده که از جمله آن می توان به تجاربی نظیر طرح مسکن پاک، طرح مسکن مهر، طرح مسکن اجتماعی، طرح اقدام ملی مسکن اشاره کرد. فارغ از نقاط قوت و ضعف هر یک از طرح ها و تجارب یاد شده، مسئله نیاز به مسکن بویژه با توجه به جمعیت جوان کشور و نیز محدود شدن منابع مالی دولت ها کماکان بعنوان یک دغدغه اصلی در دستور کار سیاستگذاران باقیست. لذا به منظور حل مشکل انباشت کسری مسکن در کنار  ایجاد جریان پایدار تولید و تامین مسکن ضرورت دارد با مدیریت و برنامه ریزی یکپارچه و بهره گیری از تجارب طرح های اجرا شده پیشین و نیز با استفاده از تمام ظرفیت‌ها و ابزارهای نهادی، قانونی، فنی و مهندسی در کشور ساز و کارهای جدیدی تجربه شود.

طرح ایجاد بازار اجاره داری حرفه ای مسکن از طریق ساخت و توسعه مجتمع ها و شهرک های مسکونی پیش ساخته در قالب مشارکت عمومی - خصوصی و با ایفای نقش موثر بخش خصوصی می تواند در کنار طرح های تولید مسکن ملکی علاوه بر تامین نیاز مسکن بویژه برای دهک های متوسط و پایین درآمدی به ایجاد تحرک، افزایش تولید و اشتغالزایی در بخشهای صنعتی و نیز ارتقای دانش و فن آوریهای ساخت بویژه ساختمانهای پیش ساخته بیانجامد.

◄ مشخصات کلی طرح

بر اساس برنامه پنج ساله ششم توسعه سیاسی، اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی و نیز طرح جامع مسکن، برآورد میشود سالانه در مناطق شهری و روستایی به حدود 900 هزار واحد مسکونی جدید نیاز داشته باشیم. این رقم ناشی از انباشت کسری در سالهای گذشته و رشد خانوار (ازدواج، ..) می باشد. علیرغم اجرای برنامه های ساخت و عرضه مسکن در دهه های گذشته در کشور، سالیانه تنها به حدود 50% این تقاضا پاسخ داده میشود. با نگاهی بر روند تولید مسکن در دهه های اخیر از یک طرف و محدودیت منابع مالی دولت برای مداخله مستقیم و تامین مالی پروژههای تولید مسکن از طرف دیگر، به نظر می رسد اقدام صِرف دولت‌ها پاسخگوی تقاضای سالیانه مسکن نخواهد بود. لذا برای تحقق بخشی از تقاضای موجود بویژه برای دهک های درامدی متوسط و پایین نیاز به راهکارهای مکمل وجود دارد. طرح ایجاد بازار حرفه‌ای اجاره‌داری مسکن، ایده یا تجربه جدیدی نمی باشد. این طرح سالیان متمادی‌ است که در جهان تجربه شده و به عنوان یک راهکار مطمئن و پایدار بخش بزرگی از تقاضای مسکن در کشورهای مختلف را تحت پوشش خود قرار داده است. لیکن طرح حاضر با در نظر گرفتن شرایط و ضوابط حاکم بر نظام اقتصادی و مالی و نیز تحولات و نوسانات بازار مسکن در ایران، ایجاد بازار اجاره داری مسکن را در قالب احداث و توسعه شهرک ها و مجتمع های مسکونی با استفاده از ساختمان‌های پیش ساخته و با مشارکت بخش خصوصی در چارچوب قراردادهای  مشارکت عمومی-خصوصی^[3] پیشنهاد مینماید. در این طرح نهاد دولتی می تواند با تخصیص زمین به پروژه های تعریف شده و مصوب در مراجع ذیصلاح و تدوین نظام مشوق‌های سرمایه گذاری، زمینه حضور بخش خصوصی در این بخش را فراهم آورد.

◄حذف قیمت زمین

با توجه به عدم انتقال مالکیت اراضی تخصیص یافته به سرمایه گذار یا متقاضی بهره برداری استیجاری از مسکن، مالکیت در اختیار نهاد دولتی باقی می ماند. لذا این امر امکان تخصیص زمین از اراضی تحت مالکیت بخشهای دولتی و عمومی نظیر سازمان امور اراضی کشور، وزارت راه و شهرسازی، اوقاف، .. را فراهم می کند. افزون اینکه به توجه به محدودیت اراضی در سطح شهرهای بزرگ امکان اجرای این پروژه ها در شهرهای جدید، اراضی خارج از محدوده شهرها، محدوده شهرک های صنعتی، .. وجود دارد.

◄ایفای نقش پررنگ توسط سرمایه گذاران بخش خصوصی

 از منظر استفاده از ساختمان‌های پیش ساخته، با توجه به  سرعت بالا و هزینه پایین اجرای بنا (با رویکرد تولید انبوه) در مقایسه با ساختمانهای معمولی، قیمت تمام شده پروژه را در قیاس با پروژه های مشابه با روش ساخت مرسوم برای بخش خصوصی و سرمایه گذار از نظر استهلاک سرمایه و سود قابل توجیه می نماید. ضمن اینکه با توجه به کاربرد فن آوری های نوین و پیشرفته در ساخت واحدهای مسکونی پیش ساخته این بناها از مقاومت بالایی در مقابل زمین لرزه برخوردار خواهند بود. تنوع تولید و تیپ های متنوع (1، 2 و 3 خوابه) در کنار معماری مطلوب و نیز قابلیت جلوگیری از هدرفت انرژی (گرمایش و سرمایش) بر جذابیت این واحدهای مسکونی خواهد افزود. همچنین به منظور کوتاه کردن دوره استهلاک سرمایه و سود و نیز ارائه  مشوق برای سرمایه گذاران، امکان برنامه ریزی جهت مالکیت و بهره برداری سرمایه گذار از بخشی از واحدهای تجاری و خدماتی احداث شده در سایت شهرک ها/مجتمع های مسکونی فراهم خواهد شد.

◄مدل‌های قراردادی برای اجرای پروژه های مورد نیاز برای اجاره داری

با توجه به محدودیتهای دولت در تامین مالی پروژه های کلان و نیاز مبرم به استفاده از ظرفیت‌های سرمایه ای بخش خصوصی ضرورت طراحی و تدوین مدل‌های قراردادی برای پیشبرد کار بسیار حائز اهمیت بوده و در این راستا مدل‌های قراردادی ذیل چارچوب مشارکت عمومی و خصوصی قابل بهره برداری می باشد. با عنایت به مالکیت دولت بر زمین‌های قابل واگذاری برای احداث پروژه‌های مورد نظر و همچنین ضرورت استقرار نظام  اجاره داری حرفهای ، بهترین روش اجرای پروژه در قالب تامین مالی – اجرا – بهره برداری – انتقال (B.O.T) یا تامین مالی – اجرا – اجاره– انتقال (B.L.T) می باشد.

در روش اول سرمایه گذار پس از احداث مجتمع/شهرک و واحدهای مسکونی، تجاری و غیره از طریق منافع حاصل از بهره برداری از واحدهای مورد نظر (از جمله اخذ اجاره ماهیانه از ساکنین واحدها، اخذ منابع مالی از نهادهای حمایتی، مالکیت بخشی از واحدهای مسکونی و یا تجاری) نسبت به استهلاک اصل و سود سرمایه گذاری خود اقدام می نماید. در این روش کلیه مسئولیت‌های حوزه نگهداری و بهره برداری از مجتمع/شهرک و واحدهای مستقر در آن بر عهده سرمایه گذار می باشد و سرمایه گذار در این مدل در برخی از ریسک‌های تجاری پروژه شریک است.

در روش دوم سرمایه گذار پس از سرمایه‌گذاری و اجرا عملیات نگهداری و بهره برداری از واحدهای مجتمع/شهرک را در اختیار دولت قرار داده و دولت با استفاده از کارگزاران حرفه ای خصوصی میتواند نسبت به مدیریت منافع حاصل از بهره برداری اقدام نموده و از انتقال هر گونه ریسک تجاری به بخش خصوصی اجتناب نماید. در این خصوص دولت مکلف به ارائه تضامین لازم برای اطمینان از استهلاک اصل و سود سرمایه گذاری صورت گرفته به سرمایه گذاران میباشد.

◄مشوق‌های قابل ارائه به سرمایه گذاران

به منظور تشویق سرمایه گذاران بخش خصوصی به مشارکت در پروژه‌های مرتبط با طرح اجاره داری حرفهای ارائه مشوقهای سرمایه گذاری به شرح ذیل می بایست در دستورکار قرار گیرد:

الف) انجام توافقات قراردادی برای تخصیص بخشی از واحدهای مسکونی و تجاری پروژه در شروع دوره بهره‌برداری جهت تسریع در استهلاک سرمایه گذاری و شریک نمودن سرمایه گذار به عنوان مالک در بخشی از عواید دائمی طرح؛

ب) ارائه معافیت‌های مالیاتی بر اساس ماده 132 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم برای سرمایه گذاری واجدین شرایط و طرف قرارداد با دولت؛

ج) استفاده از معافیت عوارض گمرکی برای وارد نمودن تکنولوژی‌ها و تجهیزات مورد نیاز برای احداث مجتمع‌ها و شهرک‌های مورد نظر؛

د) ارائه مجوز توثیق زمین و یا منافع آتی حاصل از اجرای پروژه نزد شبکه بانکی برای تامین مالی بخشی از منابع مالی مورد نیاز سرمایه گذاران توسط دولت؛

ه) اصلاح آیین نامه اجرایی ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن با هدف امکان انتقال قطعی اسناد زمین‌های دولتی به نهادهای واسط جهت راه اندازی صندوق‌های سرمایه گذاری به منظور جذب منابع مالی موجود در بازار سرمایه؛

ف) ارائه کمک‌های فنی و یا در اختیار قرار دادن زیرساخت‌های بخش عمومی به سرمایه گذاران؛

ز) اخذ یا صدور مجوزهای قانونی برای تاسیس صندوق‌های مردمی با هدف ارائه تسهیلات قرض الحسنه به سرمایه گذاران برای تولید واحدهای مسکونی مورد نظر به منظور کاهش هزینه تمام شده واحدهای پروژه؛  

◄پیش بینی کارگزار تخصصی برای امر اجاره داری حرفه‌ای

با توجه به نیاز مبرم طرح اجاره داری حرفهای به شرکتهای کارگزار واسط که به عنوان نهادهای تخصصی مسئولیت و نقش مدیریت منافع حاصل از بهره برداری واحدهای ساخته شده در قالب مجتمع ها و شهرکهای مسکونی را بر عهده خواهند گرفت این نهادهای کارگزاری می بایست با تایید مراجع ذیصلاح دولتی توسط سرمایه گذار اجرای پروژه‌ها انتخاب و در چارچوب ضوابط ابلاغی دولت نسبت به راهبری فرایند کار اقدام نمایند.   

◄مزایای طرح برای متقاضیان

در سمت تقاضا نیز با توجه به افزایش قیمت خرید و اجاره بهای واحدهای مسکونی (که در مورد موخر میزان مطالبات بالای ودیعه توسط موجران فشار مضاعفی را بر مستاجران تحمیل می نماید)، ارائه واحدهای استیجاری بدون مبلغ ودیعه و با حداقل 5 سال مدت زمان قرارداد اجاره و حداقل افزایش سالیانه اجاره بهاء (با استفاده از خدمات نهادهای حمایتی کشور در تامین بخشی از هزینه‌های مربوطه) نیازهای بخش عمده‌ای از متقاضیان مسکن را پوشش خواهد داد.

 نظر به موارد فوق، ایجاد بازار اجاره داری حرفهای مسکن از طریق ساخت و توسعه مجتمعها و شهرکهای مسکونی پیش ساخته در قالب مشارکت عمومی - خصوصی می تواند به عنوان یک راهکار پایدار و نسبتا فوری، پاسخگوی بخشی از نیاز به مسکن در کشور باشد. در پایان به اجمال به برخی از مزایای طرح اشاره می گردد:

▪ پاسخگویی به نیاز مسکن دهکهای درآمدی متوسط و پایین؛

▪ تامین امنیت روانی مستاجرین در مقابل نوسانات شدید اجاره بهای مسکن؛

 ▪ ایجاد ساز و کاری مناسب برای تقویت نقش تنظیمگری دولت و نهادهای ذیربط جهت کنترل نرخ رشد بازار اجاره مسکن از طریق مدیریت عرضه و تقاضا؛

▪ اثرگذاری در کاهش سوداگری و نوسانات و شوکهای قیمتی در بازار اجاره؛

▪ افزایش هدفمندی و بهره وری نظام ارائه تسهیلات بانکی در بخش مسکن؛

▪ کمک به صیانت از اراضی ملی و دولتی؛

▪ ایجاد تحرک و افزایش تولید و اشتغالزایی در بخش ساختمان و صنایع وابسته؛

▪ ترغیب انبوه سازان و بخش خصوصی به مشارکت در پروژهها و فراهم نمودن امکان جذب سرمایه های بخش خصوصی با توجه به تنوع مقیاس پروژهها و سرعت انجام آنها و هدایت هوشمندانه آن به بخش تولید واقعی و مورد نیاز کشور؛

▪ ایجاد رقابت میان شرکتهای تولید کننده ساختمانهای پیش ساخته، ارتقاء دانش فنی و کاهش هزینه ها در این حوزه؛

▪ کمک به جلوگیری از ایجاد و گسترش سکونتگاههای غیررسمی بدلیل پوشش نیاز طیف متنوعی از گروه های درآمدی جامعه و امکان استمرار بهره برداری از واحدهای مسکونی توسط متقاضیان؛

▪ تامین مسکن زوجهای جوان برای مدت پنج سال از آغاز زندگی با استفاده از تسهیلات حمایتی؛

▪ ایفای نقش موثر نهادهای دولتی ذیربط جهت تامین واحدهای مسکونی استیجاری برای گروههای هدف از طریق حذف هرگونه واسطه و با ایجاد سامانه های شناسایی متقاضیان واجد شرایط و اولویت بندی آنها؛

▪ فراهم نمودن امکان مشارکت دستگاهها، ارگانهای دولتی و غیردولتی، مراکز صنعتی دولتی و غیردولتی از طریق ارائه اراضی تحت مالکیت جهت تامین مسکن استیجاری برای استفاده کارکنان و پرسنل خود (در این شیوه چون بهره برداری از این پروژه ها توسط بخش خصوصی و طی ضوابط و مقررات معین انجام می گیرد لذا مشکلات ناشی از تجارب واحدهای مسکونی سازمانی را نخواهد داشت.  بدلیل اینکه در این واحدها متقاضیان کل یا بخشی از مبلغ اجاره بها را به بهره بردار پروژه (بخش خصوصی) خواهند پرداخت و بخشی نیز (در صورت تمایل) میتواند در قالب کمک هزینه اجاره بها توسط کارفرمای متقاضیان و یا سایر نهادهای حمایتی کشور پرداخت شود. ضمن اینکه مالک زمین پس از استهلاک اصل و سود سرمایه گذاری، مالک واحدهای مسکونی خواهد شد.   

خاطر نشان می سازد تجارب برنامه ریزی و اجرای طرحها و پروژه های زیرساختی و عمرانی در ایران نشان می‌دهد مادامی که در فرایند برنامه ریزی و اجرای طرح های کلان و ملی هم افزایی و همکاری نزدیک بخشها و دستگاه های ذیربط حاکمیتی همراه نباشد، آن طرح یا پروژه با موفقیت به فرجام نمی رسد و از نیل به اهداف تعیین شده باز می‌ماند. لذا موفقیت طرح ایجاد بازار اجاره‌داری حرفهای مسکن از طریق ساخت و توسعه مجتمع‌ها و شهرک‌های مسکونی پیش ساخته در کنار استفاده از ظرفیت زیرساختهای قانونی و اسناد بالادستی نظیر قانون برنامه ششم توسعه، قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، طرح جامع مسکن، ... و نیز تجهیز سرمایه ها و منابع مالی بخش خصوصی به همکاری و هم‌افزایی نزدیک و فشرده کلیه نهادهای دست‌اندرکار در اجرای آن در بخشهای دولتی، عمومی، قضایی، تقنینی، .. نیاز مبرم دارد.

^[1] . World Bank

^[2] . amar.org.ir

^[3] . Public - Private Partnership