طرح مسکن برای دولت سیزدهم

به نام خدا

طرح مسکن برای دولت سیزدهم

سید علی لطفی زاده- 1400/07/10

مقدمه

با عنایت به اصل (31) قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران که اشعار می دارد "داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است، دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستاییان و کارگران زمینه اجرایی این اصل را فراهم کند" و نظر به مفاد قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و همچنین قانون جهش تولید  و تامین مسکن، وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی امر تولید مسکن در دو قالب "ملکی و استیجاری" و در دو سطح تولید مسکن "تجاری" (برای سه دهک بالای جامعه هدف) و تولید مسکن حمایتی (برای چهار دهک میانی و سه دهک پایینی جامعه هدف) موظف است با محوریت مفاد اصل و قوانین مذکور و با استفاده از تجربیات حاصل از اقدامات گذشته با اعمال رویکرد رگولاتوری (تنظیم گری سیاستی) و سوپروایزری (نظارت فرایندی) به صورت "متمرکز" و اجرا به صورت "غیر متمرکز"، نسبت به تدوین سازوکارهای عملیاتی در این حوزه اقدام نماید.

در کنار سیاستگذاری دولت به منظور مدیریت بهینه واحدهای موجود در بازار مسکن، برای ساخت واحدهای مسکونی جدید نیازمند وجود متقاضیان موثر (که توان ایجاد تقاضای واقعی و مصرفی برای تولید را دارند) می باشیم.

در کنار عامل فوق که سمت تقاضا را تعیین تکلیف می نمایند، در حوزه عرضه نیز تامین دو عامل زمین و منابع مالی به همراه وجود سازندگان و مصالح ساختمانی از پارامترهای تعیین کننده برای پیشبرد سیاستهای دولت در این حوزه می باشد.

تامین تاسیسات زیربنایی شامل آب و برق و اینترنت و شبکه تلفن همراه نیازهای مهم دوره بهره برداری می باشد.

ایجاد تاسیسات زیربنایی شامل آب، برق، اینترنت و شبکه تلفن همراه در کنار سایر نیازهای ضروری چون تامین تاسیسات روبنایی همچون مسجد، درمانگاه، مدرسه، مراکز تجاری، مراکز فرهنگی، مراکز تفریحی، پارک ها و پاسگاه پلیس نیازهای مهم دوره بهره برداری از واحدهای مسکونی جدید می باشد.

با توجه به وجود متغیرهای مختلف درگیر در این زمینه، قطعاً وجود سیستمهای اطلاعات مدیریتی (MIS) در حوزه تعیین و جانمایی "اراضی، تعریف پروژه، ساماندهی متقاضیان و مدیریت منابع مالی و تسهیلات" برای سیاستگذاری هوشمندانه و نظارت هدفمند فرایند کار، ضرورتی اجتناب ناپذیر است که این امر با تقسیم کار بهینه میان ستاد وزارت متبوع و سایر دستگاههای اجرایی مرتبط – با رعایت "اصل تلازم اختیار و مسئولیت" -  می تواند بستر مناسب راهبری اجرایی کار را فراهم نماید.

در این راستا برنامه ذیل با هدف تحقق شعار دولت سیزدهم جهت تولید 650.000 واحد مسکونی (علاوه بر 350.000 واحدی که توسط بخش خصوصی سالانه احداث می گردد) و سالانه نیازمند 16.9 میلیارد دلار و در طول چهار سال دوره اجرای طرح نیازمند 67.8 میلیارد دلار منابع مالی (با فرض ارائه تسهیلات 20.000 دلاری به ازاء هر واحد مسکونی) می باشد، با الهام از موراد فوق تدوین گردیده است. بر این اساس دولت از طریق تامین اراضی مورد نیاز و واگذاری اراضی به واجدین شرایط بویژه در شهرهای کوچک و متوسط که ساخت واحدهای یک و دوطبقه مدنظ می باشد و انعقاد قرارداد طراحی و ساخت با سازندگان واجد شرایط در چارچوب تسهیلات قانونی قابل ارائه و پرداخت در حوزه ساخت (برای واحدهای استیجاری و ساختمان های بیش از دو طبقه) از کانال شبکه بانکی و همچنین تضمین پرداخت کمک و یارانه های قانونی از محل صندوق ملی مسکن نسبت به مدیریت، نظارت و راهبری فرایند اجرایی (اعم از ساخت و واگذاری) اقدام می نماید.

ماتریس نقشها و مسئولیتهای کنشگران عرصه جهش تولید مسکن

با عنایت به موارد فوق در این گزارش تلاش داریم تا با ارائه جدول نیازمندیها و آمار وضع موجود مسکن کشور نسبت به تبیین بسترهای قانونی و اجرایی لازم برای تحقق شعار جهش تولید مسکن اقدام شود.

جدول نیازمندیهای طرح جهش تولید و تامین مسکن

آمار وضعیت موجود حوزه مسکن در کشور:

برآوردها نشان می دهد که در حال حاضر آمار عمومی کشور در حوزه مرتبط با مسکن به شرح زیر می باشد:

سرانه کاربری های مختلف در یک هکتار از اراضی با کاربری مسکونی به شرح زیر است:

 الزامات اجرایی در حوزه تامین زمین، تعداد طبقات ساختمان و تعداد واحد موردنیاز در شهرهای  مختلف

از آنجا که متولی شهرسازی در کشور، وزارت راه و شهرسازی می باشد، لذا موضوع تامین زمین و جانمایی محل های مناسب برای توسعه شهرها و یا ایجاد شهرهای جدید بر عهده این وزارتخانه است.

با توجه به اینکه ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی شهری در چهار سال آینده حداقل نیاز تولید مسکن در کشور می‌باشد، لذا جانمایی این واحدها در شهرهای مختلف و تعیین تعداد واحدهایی که در هر شهر می بایستی ساخته شود مهمترین موضوعی است که ضرورت دارد با دقت کافی مورد بررسی و جمع بندی قرار گیرد.

تعداد طبقات عامل مهمی در تعیین مقدار زمین مورد نیاز در هر منطقه می باشد، از این رو توجه به شرایط اقلیمی و فرهنگی هر منطقه و تعیین تعداد طبقات مناسب برای ساخت در هر محل نکته مهم دیگری است که توصیه می شود رویکرد ساخت و ساز در شهرهای با جمعیت کمتر از 200.000 نفر، ساخت واحدهای مسکونی ویلایی و دو طبقه و در شهرهای با جمعیت بین 200 تا 500 هزار نفر از ساختمان های 5 و 6 طبقه و در شهرهای با جمعیت بیش از 500.000 نفر تلفیقی از ساختمان های 5 و 6 طبقه و ساختمان های بلندمرتبه تعیین و در دستور کار قرار گیرد. طبیعتا رعایت سیاست های مورد نظر در قالب پهنه بندی ها و تراکم های مجاز در طرح های تفصیلی بایستی ملاک عمل بوده، لیکن در مواردیکه اراضی جدید به شهرها الحاق و یا مجوز ساخت شهرک های جدید متصل و یا منفصل صادر می گردد، توجه به کاهش تعداد طبقات ضروری می باشد.

در پنج سال اخیر در فاصله سال های 1395 تا 1399 ، ساخت حدود 400.000 واحد مسکونی شهری در هر سال، توسط بخش خصوصی پایان یافته است، از این رو برای تحقق هدف ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، تامین زمین برای 600.000 واحد بایستی به نوعی از سوی دولت صورت پذیرد که در این برنامه احتیاطاً 650.000 واحد در دستور کار قرار گرفته است.

آمارها بیانگر ضرورت تمرکز تامین مسکن در سکونتگاه های غیررسمی و بافت های فرسوده  به دلیل استقرار حدود 25% جمعیت کشور در آن ها می‌باشد. براساس این آمار حدود 141.000 هکتار بافت ناکارآمد در محدوده و حاشیه شهرهای کشور شناسایی شده است که پذیرای 21 میلیون نفر از مردم کشور می باشد. تعداد خانوار ساکن در این مناطق حدود 5.8 میلیون خانوار با بعد حدود 3.6 نفر برآورد می گردد. از طرفی با وسعت 141.000 هکتاری این مناطق و با فرض امکان احداث 60 واحد مسکونی در هر هکتار از این اراضی، ظرفیت ساخت مسکن در این محدوده ها حدود 8.4 میلیون واحد مسکونی برآورد می گردد. به عبارت دیگر، با رسمیت بخشی به این مناطق و بهسازی آن ها، امکان استقرار 2.6 میلیون خانوار جدید در این مناطق وجود داشته و به این موضوع به عنوان یکی از ظرفیت های تامین زمین می توان توجه جدی داشت. یکی از پیشنهادات اساسی برای ساخت مسکن در دولت سیزدهم، توجه به ساکنین این محدوده ها می باشد که عمدتا از اقشار ضعیف و نیازمند حمایت بوده و از طرفی بخشی از اراضی کشور را نیز در هر صورت در تصرف خود دارند، لذا با پذیرش محدوده های سکونتی آنان به عنوان محدوده های رسمی شهری، علاوه بر امکان ساماندهی و کمک به بهبود استقرار ساکنین این محدوده‌ها، بخشی از موضوع تامین زمین قابل چاره اندیشی می‌باشد.

از آنجا که حدود 45.5% جمعیت شهری کشور در شهرهای بالای 500.000 نفر ساکن هستند، به نظر می رسد که تامین زمین در این شهرها بایستی با استفاده از ظرفیت بارگذاری جمعیتی در داخل شهر، بافت فرسوده، سکونتگاه های غیر رسمی و یا شهرهای جدید در اطراف آن ها صورت پذیرد. بدین لحاظ تامین زمین برای ساخت سالیانه 650.000 واحد مسکونی شهری با حمایت دولت در کشور به ترتیب زیر که بیانگر ساخت 315.000 واحد مسکونی در شهرهای با جمعیت بیش از 500.000 نفر می باشد در هر سال پیشنهاد می گردد:

از آنجا که تامین زمین برای ساخت حدود 29% از واحدهای مسکونی پیش بینی شده در شهرهای با جمعیت بیش از 500.000 نفر، به شهرهای جدید اختصاص یافته است، لذا برنامه ریزی برای ارتباط ریلی سریع (مترو)، تامین و آماده سازی این اراضی و اجرای تاسیسات زیربنایی در آن ها مستلزم توجه به زمان موردنیاز و نیز هزینه های سنگین مربوطه به علاوه هماهنگی با وزارت نیرو برای تامین آب و برق و اجرای زیرساخت های لازم می باشد و به جرات و بر اساس تجربیات قبلی می توان گفت که پاشنه آشیل اجرای این طرح ساخت سالیانه 90.000 واحد مسکونی در شهرهای جدید می باشد که می بایست مورد توجه بنیادین قرار گیرد.

با توجه به ضرورت تامین تاسیسات زیربنایی و روبنایی در این محدوده ها، برآورد قیمت تمام شده یک متر مربع زمین آماده سازی شده که دارای تاسیسات زیربنایی و روبنایی اجرا شده باشد، با قیمت های روز (تیرماه 1400) حدود 6.7 میلیون تومان برآورد می گردد که از این مبلغ 1.4 میلیون تومان مربوط به آماده سازی شامل عملیات خاکی، اجرای معابر و جوی و جدول و پیاده روسازی، 2.9 میلیون تومان مربوط به اجرای تاسیسات زیربنایی شامل شبکه های آب و برق و گاز و روشنایی معابر و 2.4 میلیون تومان مربوط به اجرای تاسیسات روبنایی شامل فضاهای فرهنگی (ازجمله مسجد)، آموزشی، انتظامی و فضای سبز می‌باشد.

تامین زمین در محدوده سکونتگاه های غبر رسمی از هزینه پایین تری برخوردار و در عین حال با توجه به ساکن بوده مردم در آن ها از مطلوبیت بیشتر و سازگاری بالاتر با ویژگی های اجتماعی اهالی برخوردار است. تجربه قبلی درخصوص واگذاری مسکن به مردم در خارج از محل سکونت آنان، نشان داده است که عموم مردم واجد شرایطی که این واحدها برای آنان تولید گردیده است در این خانه ها سکونت نکرده و این واحدها به صورت اجاره مورد استفاده گروه های دیگری که بعضا مهاجرین جدید هستند قرار گرفته است که این امر حاکی از عدم تناسب واحدهای مسکونی با نیازهای واقعی افراد واجد شرایط بوده و زمینه را برای تغییر رویکرد مالکین از بعد مصرفی واحدهای مسکونی به بعد سرمایه ای فراهم نموده است، قطعا این وضعیت برخلاف اهداف دولت می‌باشد.

براین اساس برآورد زمین موردنیاز در شهرهای با جمعیت بیش از 500.000 نفر به شرح زیر خواهد بود:

    با توجه به اینکه تامین زمین توسط دولت در داخل شهرها به سختی ممکن می باشد، لذا پیشنهاد می گردد تا با اعطاء وام ساخت مسکن به متقاضیان، از ظرفیت اراضی بخش خصوصی برای ساخت و ساز در داخل شهر استفاده گردد.در این صورت پیش بینی می‌شود که برای ساخت هر واحد مسکونی جدید در داخل شهرها، لااقل پرداخت 3 وام ساخت مسکن (برای ساخت سه واحد مسکونی) ضروری باشد، به این دلیل که در پلاک متقاضیِ ساخت مسکن به احتمال زیاد دو واحد مسکونی موجود است. از این رو، در صورت اتخاذ این سیاست، بایستی تعداد وام ساخت مسکن حداقل 100.000 واحد بیشتر از تعداد واحد مسکونی پیش بینی شده برای ساخت در داخل شهرها در نظر گرفته شود.

    در شهرهای با جمعیت بین 200 تا 500 هزار نفر جمعیت، تامین زمین در داخل شهرها صورت گرفته و با توجه به جمعیت این شهرها در سال 1395 و هدف گذاری ساخت سالیانه 650.000 واحد مسکونی با حمایت دولت در داخل شهرها، تقسیم تعداد واحد مورد نیاز برای ساخت در هر شهر برآورد گردیده و ساخت 95.000 واحد مسکونی در این شهرها مورد انتظار است.

   با توجه به تعدد سکونتگاه های غیررسمی در اطراف این شهرها، پیش بینی شده است که از این تعداد واحد مسکونی 65.000 واحد در محدوده سکونتگاه های غیررسمی و 30.000 واحد در داخل شهرها و بافت فرسوده این شهرها ساخته شود. در صورت عدم تحقق برنامه ساخت بر روی زمین های موجود در شهر، الحاق زمین به محدوده قانونی شهر با اولویت زمین های در مالکیت دولت و در غیر این صورت تملک و یا توافق با مالکین زمین های الحاق شده برای ساخت مسکن در آن ها از ضروریات تامین زمین خواهد بود.

    در بافت های فرسوده تجربیات موجود دلالت بر عدم توفیق مورد انتظار در تولید مسکن در این مناطق بوده است و برای برون رفت از وضعیت ناموفق کنونی اتخاذ تدابیر و تصمیمات هوشمندانه پس از آسیب شناسی و اخذ مشورت از متخصصان و افراد دارای تجربه در این موضوع ضروری می باشد. برنامه توزیع تولید مسکن در شهرهای با جمعیت بین 200 تا 500 هزار نفر به شرح زیر پیشنهاد می گردد:

    در شهرهای با جمعیت کمتر از 200.000 نفر جمعیت، ساخت مسکن توسط خود مردم و در قالب واحدهای مسکونی یک و دو طبقه پیشنهاد می گردد و بدین ترتیب 241.730 واحد مسکونی از مجموع 650.000 واحد مسکونی هدف گذاری شده برای تولید در هر سال با حمایت دولت، در این شهرها انجام خواهد شد و وظیفه اصلی دولت در این شهرها واگذاری زمین استیجاری 99 ساله به مردم می باشد. با توجه به وجود سکونتگاه های غیررسمی در مجاور این شهرها، در برنامه پیشنهادی ساخت 49.800 واحد در این محدوده ها و ساخت 191.930 واحد در داخل شهر و در بافت فرسوده شهر پیشنهاد گردیده است. نحوه تامین زمین در این شهرها نیز مشابه شهرهای با جمعیت بین 200 تا 500 هزار نفر می باشد.

پیشنهاد تولید مسکن در شهرهای با جمعیت بین 100 تا 200 هزار نفر جمعیت به شرح زیر پیشنهاد می گردد:

برنامه تولید مسکن در شهرهای با جمعیت 50 تا 100 هزار نفر جمعیت به شرح جداول زیر پیشنهاد می گردد:

برنامه پیشنهادی برای تولید مسکن در شهرهای با جمعیت بین 25 تا 50 هزار نفر به شرح زیر است:

خلاصه مطالب پیش گفته درخصوص چگونگی توزیع ساخت 650.000 واحد مسکونی با حمایت دولت در شهرها و نحوه تامین زمین برای آن ها به شرح جدول زیر می باشد:

تامین تسهیلات بانکی

الف) ساخت واحدهای مسکونی

برای ساخت 650.000 واحد مسکونی شهری و 200.000 واحد مسکونی روستایی با حمایت دولت در هر سال، تامین حداقل 85% هزینه ساخت هر واحد ضروری می باشد. علت این امر کاهش درآمد مردم در سال های اخیر و افزایش سایر زیاد هزینه ساخت مسکن می باشد که هر دو عامل منتج به تقلیل ظرفیت ایجاد تقاضای موثر از سوی مردم برای واحدهای مسکونی جدید گردیده و عملاً نوعی رکود تورمی را در حوزه اقتصاد مسکن به ارمغان آورده است.

در حال حاضر (تیرماه 1400) هزینه ساخت یک متر مربع ساختمان (اعم از مشاعات و فضاهای اختصاصی) در کلان شهرها (شهرهای با جمعیت بیش از 500هزار نفر) حدود 5 میلیون تومان برآورد می شود که به منظور سهولت محاسبات و مصون نمودن این پیشنهاد از ضرورت تجدید نظر به تناسب تغییرات نرخ ارز، مطالب این بخش براساس نرخ معادل دلار و با فرض قیمت هر دلار 25.000 تومان ارائه می گردد. براین اساس هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان در شهرهای با جمعیت بیش از 200.000 نفر معادل حدود 200 دلار برآورد می گردد. این برآورد برای شهرهای با جمعیت 100 تا 200هزار نفر به ازاء هر مترمربع معادل 190 دلار، در شهرهای با جمعیت بین 50 تا 100هزار نفر به ازاء هر مترمربع معادل 180 دلار، در شهرهای با جمعیت کمتر از 50هزار نفر به ازاء هر مترمربع معادل 170 دلار و در روستاها به ازاء هر مترمربع معادل 160 دلار منظور شده است.

چنانچه متوسط مساحت مفید هر واحد مسکونی در آپارتمان ها  75مترمربع و متوسط مساحت راه پله و پارکینگ هر واحد نیز در حدود 25 مترمربع در نظر گرفته شود، در این صورت، متوسط مساحتی که به ازای هر واحد مسکونی ساخته می شود حدود 100 مترمربع خواهد بود و هزینه ساخت این متراژ معادل 20.000 دلار برآورد می گردد و توصیه می شود که کل این مبلغ به عنوان تسهیلات ساخت پیش بینی گردد. این محاسبات برای ساختمان های یک طبقه شهری 85 مترمربع با هزینه ساخت 17.000 دلار و برای مسکن روستایی یک طبقه 75مترمربع با برآورد 15.000 دلار خواهد بود.

با توجه به توضیحات فوق و با فرض ساخت سالیانه 650.000 واحد مسکونی شهری با متراژ 100 و 85 مترمربع و 200.000 واحد مسکونی روستایی با متراژ 75 مترمربع و اعطاء وام برای ساخت واحدهای مسکونی داخل شهرها به دارندگان املاک شخصی در حدود  100.000 واحد، برآورد کل وام مورد نیاز برای هر سال 950.000 مورد پیش بینی می گردد، در این صورت با فرض پرداخت تسهیلات 20.000 دلاری برای ساخت هر واحد مسکونی در شهرهای بالای 200.000 نفر جمعیت و 17.000 دلاری برای ساخت هر واحد مسکونی در شهرهای با جمعیت کمتر از 200.000 نفر و پرداخت 15.000 دلار برای هر واحد مسکونی روستایی، در هر سال حدود 16.9 میلیارد دلار تسهیلات مورد نیاز خواهد بود که این رقم برای چهار سال حدود 67.8 میلیارد دلار و برای ساخت حدود 3.8 میلیون واحد مسکونی برآورد می گردد. چنانچه تصمیم به پرداخت 85% هزینه ساخت در قالب تسهیلات باشد، در این صورت رقم تسهیلات در هر سال 14.4 میلیارد دلار و در چهار سال 57.6 میلیارد دلار برآورد می گردد.

قابل ذکر است که در طرح مسکن مهر حدود 50 میلیارد دلار تسهیلات برای ساخت حدود 4.3 میلیون واحد مسکونی شهری و روستایی پیش بینی شده بود که رقم تسهیلات به طور متوسط 70% هزینه ساخت را که حدود 300 دلار در هر مترمربع بود پوشش می داد.

تامین این منابع از چند طریق قابل پیشنهاد است:

1. استفاده از ظرفیت "جزء(10) بند (الف) تبصره (18)" قانون بودجه سال 1400 مبنی بر پرداخت 360.000 میلیارد تومان (معادل 14.4 میلیارد دلار) تسهیلات ساخت مسکن از سوی بانک های عامل.
2. استفاده از ظرفیت "فاینانس خارجی و یا سرمایه گذاری مشترک (joint venture) " برای تامین مالی تمام یا بخشی از منابع مالی مورد نیاز اجرای طرحهای مصوب حوزه مسکن
3. افتتاح "حساب های پس انداز ریالی معادل ارزی" در همه بانک ها یا یکی از بانک های عامل (ترجیحا بانک مسکن) و اختصاص کلیه منابع حاصل از این محل به تسهیلات ساخت مسکن.
4. افزایش" 10درصدی سپرده قانونی بانک ها نزد بانک مرکزی" و تبدیل این سپرده به دلار و اعطاء خط اعتباری معادل آن به بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات ریالی معادل ارزی و پرداخت سود متعارف ریالی به بانک عامل از سوی بانک عامل پرداخت تسهیلات مسکن.
5. "استقراض از صندوق توسعه ملی" و یا استفاده از منابع مربوط به بازپرداخت بدهی دولت به صندوق توسعه ملی و ایجاد خط اعتباری ریالی معادل ارزی در مقابل افزایش همان میزان در سپرده بانک ها نزد بانک مرکزی با هدف پیشگیری از افزایش نقدینگی در کشور.
6. تامین بخشی از منابع مالی مورد نیاز اجرای طرحهای مصوب حوزه مسکن از طریق ایجاد بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق مشارکت و یا اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی ارائه شده به متقاضیان

ب) خرید و جابجایی واحد مسکونی

موضوع خرید واحد مسکونی و جابجایی محل سکونت برای خانوارها یکی از مهمترین دغدغه هایی است که در طی سال های اخیر مورد توجه کافی قرار نگرفته است. بدین جهت پیشنهاد می‌گردد تا هم زمان با اختصاص تسهیلات ساخت مسکن، تسهیلات خرید و جابجایی مسکن هم برای تعدادی از خانوارها و مالکین فعلی واحدهای مسکونی در نظر گرفته شود. بر این اساس پرداخت سالیانه 500هزار فقره تسهیلات برای این منظور و با توزیعی به شرح زیر در شهرهای مختلف کشور و به تناسب جمعیت ساکن در آن ها ارائه می گردد. در این جدول رقم تسهیلات قابل پرداخت در هر گروه از شهرها بین معادل ریالی 10 تا 20 هزار دلار مشخص و کل تسهیلات پرداختی در هر سال معادل ریالی 8.3 میلیارد دلار برآورد گردیده است.

جداول مربوط به ریز سهمیه هریک از شهرها برای اخذ تسهیلات خرید و تعویض مسکن به ترتیب زیر است:

-نرخ سود تسهیلات بانکی برای ساخت و خرید و نوسازی مسکن

الف) نرخ سود تسهیلات ساخت مسکن

نرخ سود تسهیلات بانکی از مهمترین مباحث ایجاد رانت در کشور می باشد. از آنجا که نرخ سود بانکی در سال های اخیر عموما پایین تر از نرخ تورم بوده است، لذا دریافت تسهیلات بانکی خود یک رانت بزرگ و رسمی به حساب می آمده و همین موضوع موجب ایجاد مفاسد گسترده در بانک ها شده است.

از سوی دیگر ساخت و تحویل واحد مسکونی با تسهیلات بانکی و بازپرداخت اصل و سود تسهیلات توسط متقاضی، موجب ایجاد ارزش افزوده ای معادل چند برابرِ سود واگذاری به سپرده گذاران، برای خریداران واحدهای مسکونی می گردد، که همین امر موجب حضور بسیار گسترده دلالان در بازار مسکن مهر و انتقال بخش اعظم این رانت به جیب آن ها بوده است.

از این رو ضرورت دارد با رویکرد اجتناب و ممانعت از ایجاد ظرفیت رانت قانونی نسبت به پیش بینی راهکارها و سازوکارهای لازم برای جلیوگیری از چنین وضعیت مشابه ای اقدامات لازم صورت پذیرد. در این راستا و به عنوان یکی از راهکارهای موثر پیشنهاد می گردد تسهیلات ساخت مسکن در قالب تسهیلات معادل ارزی و با نرخ سود حدود 2.1% و دوره بازپرداخت 20 سال به متقاضیان ساخت ارائه شود. در این صورت به شرط پرداخت وام ریالی معادل 17.100 دلار به شهروندان و دریافت آن در اقساط مساوی و طی 20 سال، مبلغ هر قسط ماهیانه حدود 87 دلار و کل مبلغ پرداختی به بانک در طول 20 سال 20.834 دلار برآورد می گردد. با فرض نرخ هر دلار 25.000 تومان در تیرماه سال 1400، هر قسط این وام حدود 2.2 میلیون تومان در ماه خواهد بود.

براین اساس، مبلغ پرداختی به سازنده براساس نرخ روزِ دلار محاسبه و قسط مربوطه پرداخت می گردد و در زمان بازپرداخت اقساط نیز ملاک رقم دریافتی توسط بانک، نرخ روزِ دلار می باشد.

بدین ترتیب موضوع رانت، از تسهیلات بانکی خارج و در صورت تداوم نوسان نرخ ارز در کشور، خریدار واحد مسکونی تمایل بیشتری به تسویه هرچه زودتر تسهیلات خود خواهد داشت.

در طرف مقابل هم پیشنهاد می گردد تا اولا رقم ریالی سپرده گذاریِ سپرده گذاران، به صورت معادل ارزی منظور تا ضمن ایجاد انگیزه در افرادی که نگران حفظ ارزش پول خود در زمان سپرده گذاری در بانک می باشند، تقاضای کاذب برای ارز، طلا، ملک و خودرو که با هدف حفظ ارزش پول توسط دارندگان نقدینگی ایجاد می شود کنترل و ثانیا سود پرداختی به سپرده گذارانِ معادل ارزی به 2% کاهش یافته تا حرکت موثری در جهت کاهش نرخ سود بانک ها صورت گرفته باشد.

در این راستا پیشنهاد می گردد بانک مرکزی دستورالعمل افتتاح سپرده های ریالی معادل ارزی و نیز سپرده های ارزی را به بانک‌ها ابلاغ و برای سپرده های ریالی معادل ارزی سود 2% و برای سپرده های ارزی سود 1% منظور نماید و تمامی منابع حاصل از این نوع سپرده گذاری را به بخش مسکن اختصاص دهد. در سپرده گذاری ارزی، سپرده گذار اسکناس ارز را به بانک تحویل و در زمان دریافت سپرده خود نیز، اسکناس ارز را دریافت می نماید. سود این تسهیلات نیز به صورت اسکناس ارز پرداخت خواهد شد.

در مواقعی که تسهیلات به سازنده پرداخت می گردد، برای ساختمان های با 4 تا 6 طبقه، مدت دریافت و هزینه کرد تسهیلات 18 ماه، برای ساختمان های بلند مرتبه (بیش از 6 طبقه) حداکثر 24 ماه و برای ساختمان های کمتر از 4 طبقه 12 ماه بوده و پس از آن بازپرداخت اقساط آغاز می گردد. چنانچه سازنده در زمان مقرر نسبت به دریافت و هزینه کرد تسهیلات به طور کامل اقدام نکرده باشد و پروژه در مدت مقرر (از تاریخ تحویل زمین) به دلیل قصور و یا تقصیر سازنده تکمیل نشده باشد، جریمه ای به میزان 5% ارزش تسهیلات دریافت نشده به صورت ماهیانه تا زمان تایید تکمیل پروژه توسط ناظر بانک و نظام مهندسی از محل باقیمانده تسهیلات ایشان کسر و به حساب بستانکاری خریدار منظور خواهد شد و پرداخت تسهیلات نیز متوقف می گردد و سازنده مکلف به تکمیل پروژه با منابع خود می‌باشد. چنانچه پروژه در مهلت مقرر به اتمام برسد، برای فروش واحدها، یک فرجه شش ماهه تنفس برای بازپرداخت اقساط منظور خواهد شد و در غیر این صورت بلافاصله از ماه هفدهم (برای ساختمان های 4 تا 6 طبقه) یا ماه بیست و پنجم (برای ساختمان های بیش از 6 طبقه)، بازپرداخت اقساط تسهیلات دریافتی آغاز خواهد شد. پیش فروش واحدها تابع قانون پیش فروش ساختمان می باشد.تسویه سود تسهیلات دریافتی در زمان ساخت تا فروش پروژه بر عهده سازنده می باشد و بایستی این مبلغ را در زمان اتمام پروژه نقدا و به صورت یکجا با بانک تسویه نماید و اصل تسهیلات در زمان نقل و انتقال واحد مسکونی به خریدار منتقل و اقساط مربوطه به صورت ماهیانه توسط وی پرداخت خواهد شد. دوره بازپرداخت اقساط خریدار 20 سال می باشد.

در مواقعی که تسهیلات به مالک پرداخت می گردد، رعایت مدت 12 ماهه برای ساخت (از تاریخ تحویل زمین و یا عقد قرارداد با بانک هر کدام زودتر باشد) الزامی است. در این صورت، بازپرداخت اقساط با یک دوره تنفس شش ماهه آغاز و ظرف مدت 20 سال تسویه می گردد.

چنانچه از سپرده های ارزی برای پرداخت این تسهیلات استفاده شود، نرخ سود تسهیلات 1.1% خواهد بود که 1% به سپرده گذاران پرداخت و 0.1% مربوط به هزینه های بانک خواهد بود و چنانچه از سپرده های ریالی برای این موضوع استفاده شود، در این صورت نرخ سود تسهیلات براساس مصوبات شورای پول و اعتبار خواهد بود.

ب) نرخ سود تسهیلات خرید و نوسازی مسکن

برای خرید و نوسازی مسکن، نرخ سود تسهیلات معادل ارزی 2.1% خواهد بود که از این میزان 2% به سپرده گذاران و 0.1% به بانک تعلق خواهد گرفت. چنانچه از سپرده های ارزی برای پرداخت این تسهیلات استفاده شود، نرخ سود تسهیلات 1.1% خواهد بود که 1% به سپرده گذاران پرداخت . 0.1% مربوط به هزینه های بانک خواهد بود و چنانچه از سپرده های ریالی برای این موضوع استفاده شود، در این صورت نرخ سود تسهیلات براساس مصوبات شورای پول و اعتبار خواهد بود.

مدل و روند های اجرایی طرح ها

الف) پرداخت تسهیلات ساخت

با تامین زمین و منابع مالی به نظر می رسد که راه برای ساخت مسکن هموار خواهد شد، اما آنچه تجربه پروژه های انبوه سازی مسکن با حمایت دولت می باشد، دلالت بر ایجاد مشغله فراوان برای دولت در ثبت نام و پالایش و تحویل واحد به متقاضیان از یک سو و مشغله فراوان در انعقاد قرارداد، اخذ پروانه، نظارت بر ساخت این واحدها و صدور پایان کار از سوی دیگر است که خود از موجبات ایجاد فساد و افزایش قیمت تمام شده می باشد .

بدین جهت پیشنهاد می گردد که در شهرهای با جمعیت بیش از 200.000 نفر که واحدهای مسکونی بیش از 5 طبقه در دستور کار قرار دارد، واگذاری زمین به انبوه سازان با برگزاری مناقصه و اخذ تعهد ساخت و فروش در دوره کمتر از 2 سال صورت گرفته و تسهیلات بانکی در برابر ضمانتنامه معتبر به انبوه ساز واگذار گردد و فروش واحدها نیز در چرخه بازار و با استفاده از زیرساخت های موجود مشاورین املاک و براساس قیمت های روز در هر منطقه بدون احتساب قیمت زمین صورت پذیرد. به عبارت روشن تر تولید این واحدهای مسکونی در جریان وضعیت عادی تولید و عرضه مسکن در کشور قرار گیرد و بجز نظارت بر ساخت در موعد مقرر، محدودیت دیگری ایجاد نگردد.

همچنین در صورت وجود تقاضا برای خرید زمین از سوی سازندگان و صلاحدید وزارت راه و شهرسازی، امکان فروش اراضی دولتی به قیمت پایه کارشناسی روز و با رعایت تشریفات قانونی (مزایده) امکان پذیر خواهد بود.

در هر صورت چه در اراضی استیجاری و چه در اراضی ملکی، سازندگان براساس برآورد خود از کشش بازار در هر منطقه، اقدام به تهیه نقشه و طراحی و ساخت واحدهای مسکونی می نمایند و این واحدها را در بازار عرضه و خریداران نیز متناسب با وسع مالی خود و نیز موقعیت مناسب مورد نظر خود، اقدام به خرید مسکن می نمایند.

در این فرآیند چنانچه حمایتی از اقشار خاصی مد نظر باشد، این حمایت از طریق مکانیزم های قانونی مندرج در قانون جهش تولید و تامین مسکن و در چارچوب صندوق ملی مسکن و یا از سوی نهاد حمایتگر انجام و در قالب قرارداد با سازنده و یا پرداخت کمک به صورت مستقیم به متقاضی در زمان خرید و یا بر عهده گرفتن تسویه بخشی از تسهیلات دریافتی متقاضی کمک های مورد نظر بدون ایجاد هرگونه عوارض اجتماعی برای متقاضی صورت می پذیرد و خریدار الزامی به خرید از واحدهای در حال ساخت در قالب این طرح ندارد و حمایتگر متعهد به انجام تعهد خود بر روی هر واحد مسکونی که توسط متقاضی انتخاب شود می باشد.

در این پیشنهاد با توجه به اینکه هیچگونه رانتی برای سازنده ایجاد نشده و جایی برای ادعاهای او (Clams)  نیز باقی نمی ماند، لذا موضوع عقد قرارداد ساخت و نظارت بر عملکرد سازنده از دوش وزارت راه و شهرسازی خارج و نظارت بر عهده سازمان نظام مهندسی قرار می‌گیرد و با توجه به رقابتی بودن قیمت فروش، توجه به کیفیت و بروز نوآوری و خلاقیت در تهیه طرح و اجرای پروژه مستقیما در سرعت و قیمت فروش واحدها موثر بوده و از احداث واحدهای با شکل یکسان و نیز ایجاد محدوده های سکونتی گروه های خاص جلوگیری می گردد.

ب) صدور پروانه و گواهی پایان کار و نظام مهندسی

برای صدور پروانه و گواهی پایان ساختمان در این طرح، پیشنهاد صدور دستور نقشه از سوی وزارت راه و شهرسازی بر روی زمین‌هایی که توسط این وزارتخانه تامین شده مطرح و تهیه نقشه با قیمت توافق شده با سازمان نظام مهندسی (پیشنهاد هر مترمربع 10.000 تومان) از سوی این سازمان اقدام و با نظارت سازمان مذکور عملیات ساخت انجام و در صورت تخطی از دستور نقشه صادره توسط وزارت راه و شهرسازی، پروانه مهندسین طراح و ناظر و مجری و نیز پروانه انبوه سازی سازنده برای همیشه ابطال خواهد شد. ضمنا هزینه صدور پروانه براساس تعرفه ای که توسط وزارت راه و شهرسازی تعیین خواهد شد به حساب شهرداری های مربوطه از محل تسهیلات بانکی واریز خواهد شد. گواهی پایان کار پس از تایید سازمان نظام مهندسی مبنی بر مطابقت ساختمان اجرا شده با دستور نقشه، از سوی وزارت راه و شهرسازی صادر خواهد شد. برای تسهیل زمینه های قانونی این اقدام هماهنگی های لازم با وزارت کشور انجام و یا مصوبات لازم از هیات وزیران اخذ خواهد شد.

انتخاب مهندسین طراح و ناظر و مجری بر عهده سازنده بوده و حتی اگر خود سازنده پروانه معتبر و متناسب با پروژه در دست احداث خود داشته باشد، مجاز به استفاده از پروانه خود می باشد و در عین حال تعهد محضری دال بر پذیرش کلیه مسئولیت های مترتب بر این موضوع از جمله موافقت با ابطال دائمی پروانه نظام مهندسی از وی و تیم همراه او در صورت تخلف از دستور نقشه و مشخصات فنی و مقررات می ساختمان اخذ خواهد شد. لازم به ذکر است که یک فرد حقیقی و یا حقوقی نمی تواند همزمان ناظر و مجری یک پروژه باشد.

فروش این واحدها به عموم مردم بلامانع بوده و چنانچه حمایت از گروه خاصی مد نظر باشد، این حمایت از سوی نهادهای حمایتی به ترتیب مقتضی و با رعایت مفاد قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و آیین نامه اجرایی آن و همچنین قانون جهش تولید و تامین مسکن انجام خواهد شد. از جمله می توان اولویت واگذاری این واحدها را به افرادی که فاقد مسکن بوده و تاکنون از امکانات دولتی برای زمین و مسکن بهره مند نشده اند (فرم "ج" سبز) تعیین و یا حمایت از زوج های جوان از طریق واگذاری مسکن استیجاری و یا تعهد بازپرداخت بخشی از سود تسهیلات دریافتی و یا هر سیاست قانونی دیگری را می‌توان ذکر کرد. همچنین حمایت از اقشار کم درآمد نیز از همین روش ها قابل انجام می باشد.

در شهرهای با جمعیت کمتر از 200.000 نفر و نیز در سکونتگاه های غیررسمی پیشنهاد این است که زمین به یک یا دو متقاضی واجد شرایط به صورت اجاره 99 ساله واگذار و عملیات ساخت توسط خود آن ها و از طریق دریافت تسهیلات از بانک براساس روش ذکر شده صورت پذیرد. در این صورت موضوع درگیری دولت برای نظارت بر ساخت و تحویل واحد و رفع نواقص احتمالی منتفی و صرفا به نظارت بر احداث واحد مسکونی در مدت کمتر از یک سال در زمین واگذار شده محدود می گردد.

در شهرهای جدید و شهرهایی که تامین زمین برای انبوه سازی از سوی دولت صورت می پذیرد، تنها در صورتیکه تاسیسات زیربنایی در زمین ایجاد شده باشد، امکان واگذری زمین به انبوه ساز وجود دارد و در غیر این صورت تا زمان انجام آماده سازی و اجرای تاسیسات زیربنایی، شروع پروژه های ساخت در این اراضی ممنوع می باشد. ساخت تاسیسات روبنایی نیز همزمان با ساخت تاسیسات زیربنایی بایستی انجام گردد.

 در روستاها زمین از سوی متقاضی تامین و تسهیلات از سوی بانک پرداخت و صدور پروانه توسط دهیاری با هزینه هر مترمربع 3.000 تومان، ساخت توسط بنیاد مسکن و یا خود روستایی و زیر نظر سازمان نظام مهندسی با هزینه هر مترمربع 4.000 تومان برای طراحی و نظارت انجام خواهد شد. مصوبات مورد نیاز برای این پیشنهاد از هیات وزیران دریافت خواهد شد.

ج) پرداخت تسهیلات خرید و جابجایی مسکن

تسهیلات پیشنهادی برای خرید و جابجایی مسکن نیز همانند تسهیلات ساخت مسکن به صورت معادل ارزی در اختیار متقاضیان قرار خواهد گرفت. سود این تسهیلات نیز 2.1% و دوره بازپرداخت آن حداکثر 20 سال خواهد بود که 2% آن به سپرده گذاران پرداخت و 0.1% صرف هزینه های بانک خواهد شد. سند ملکی که بر روی آن تقاضای تسهیلات شده است میتواند به عنوان تضمین در رهن بانک قرار گیرد و یا از وثایق دیگر استفاده گردد. پیشنهاد می گردد مبلغ این وام در کلان شهرها تا 30.000 دلار و در شهرهای کوچکتر تا 25.000 دلار بسته به متوسط قیمت یک واحد 70مترمربعی در منطقه متوسط هر شهر و پرداخت 60% هزینه خرید از محل تسهیلات با دوره بازگشت 20 ساله و نرخ 2.1% تعیین گردد.

چنانچه پرداخت تسهیلات ریالی مد نظر باشد، در این صورت سود این تسهیلات براساس مصوبات شورای پول و اعتبار محاسبه خواهد شد و گروه هایی که نیاز به حمایت دارند، براساس قوانین و مقررات جاری، پس از احراز شرایط،  از سوی نهادهای ذیربط مورد حمایت قرار خواهند گرفت.

د) مشارکت در ساخت با سازندگان

با توجه به اینکه هدف از اجرای این طرح دو موضوع مهم تولید مسکن برای همه گروه ها و تامین مسکن برای گروه هدف می‌باشد، یکی از روش هایی که می تواند در بر گیرنده هر دو هدف باشد، مشارکت با سازندگان برای تولید مسکن است. به این معنا که آورده دولت ارزش روز زمین و پروانه ساختمانی و سهم سازنده، هزینه اجرای پروژه باشد، در این صورت بخشی از واحدهای احداثی به عنوان سهم دولت در اختیار دولت قرار گرفته و در قالب هریک از طرح های حمایتی و یا غیر حمایتی قابل واگذاری به گروه های مختلف می باشد.

همچنین چنانچه مالکین املاک با کاربری مسکونی تمایل به  همکاری در این طرح داشته باشند، پرداخت تسهیلات معادل ارزی به ایشان بلامانع می باشد، لیکن پرداخت تسهیلات ریالی به ایشان ممنوع است. این مالکین در صورتیکه در قبال دریافت تسهیلات ریالی مایل به واگذاری تعدادی از واحدهای مسکونی در پروژه خود به صورت بلاعوض به وزارت راه و شهرسازی باشند، در این صورت با رعایت مفاد آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و یا مشارکت با وزارت راه و شهرسازی وفق مصوبه ای که در همین ارتباط از هیات وزیران اخذ خواهد شد، مجاز به دریافت تسهیلات ریالی خواهند شد.

ه) پرداخت تسهیلات ساخت به دارندگان املاک و اراضی مسکونی در شهرها و روستاها

از آنجا که اولویت تولید مسکن در بافت های تعریف شده شهری می باشد، لذا در شهرهایی که طرح های جامع آن ها به تازگی تصویب و قاعدتا محدوده شهرها گسترش یافته است، امکان تولید مسکن مورد نیاز در داخل محدوده شهری فراهم می باشد، لیکن ممکن است که مالکیت زمین ها در این محدوده ها در اختیار دولت نباشد، از این رو با پرداخت وام تولید مسکن به شرحی که در این گزارش ذکر شده است، می توان دارندگان اراضی و املاک مسکونی را تشویق به احداث بنا با تراکم مجازِ پیش بینی شده در طرح های تفصیلی شهر نمود و عندالزوم برخی از واحدهای ساخته شده در این روش به گروه های مورد حمایت واگذار گردد. تسهیلات پرداختی برای این گروه معادل ارزی بوده و چنانچه متقاضی دریافت تسهیلات ریالی باشند، رعایت مفاد آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و یا مشارکت با وزارت راه و شهرسازی در قالب مصوبه ای که از هیات وزیران دریافت می گردد میسر می باشد.

و) واگذاری زمین و پرداخت تسهیلات ساخت به واجدین شرایط در شهرهای کوچک

فرهنگ شهرنشینی در شهرهای کوچک عموما مبتنی بر ساخت خانه های یک طبقه و دوطبقه با مالکیت شخصی می باشد، لذا از آنجا که هدف مهم این طرح تولید و تامین مسکن برای عموم مردم کشور می باشد، لذا واگذاری زمین به خانواده‌ها در قالب اجاره 99 ساله و یا در صورت تمایل آن ها در قالب فروش به قیمت روز و اعطای تسهیلات ساخت مسکن براساس پیشنهادات مطروحه در این گزارش، می تواند نقش اصلی را در تولید مسکن در شهرهای کوچک ایفا نماید. در این صورت درگیری و دخالت دولت به حداقل ممکن کاهش یافته و خانوارها اختیار دارند تا خانه خود را براساس سلیقه و بضاعت خود طراحی و اجرا نمایند. چنانچه حمایت از گروه های خاصی در این روش مد نظر قرار گیرد، در آن صورت کمک ها و حمایت های دولت و نهادهای ذیربط براساس پیشنهادات ذکر شده در بخش مربوطه در این گزارش قابل پرداخت و اعمال خواهد بود.

تسهیلات پرداختی برای این گروه معادل ارزی بوده و چنانچه متقاضی دریافت تسهیلات ریالی باشند، رعایت مفاد آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و یا مشارکت با وزارت راه و شهرسازی در قالب مصوبه ای که از هیات وزیران دریافت می گردد میسر می باشد.

ز) پرداخت تسهیلات ساخت و مشوق های بلاعوض به مالکین املاک در بافت فرسوده

بافت های فرسوده شهری سال هاست که دغدغه اصلی مدیران منطقه‌ای و ملی می باشد و نگرانی از بروز حوادث طبیعی بویژه زلزله و تخریب گسترده این واحدها و بروز فاجعه انسانی از یک طرف و خسارات سنگینی که بایستی توسط دولت جبران شود از طرف دیگر، انگیزه زیادی برای نوسازی این بافت ها ایجاد نموده و به همین دلیل در سال های گذشته، قوانین و مقررات و دستگاه های مختلفی برای رفع این دغدغه بوجود آمده است، لیکن مروری بر وضعیت موجود ین بافت ها دلالت بر عدم توفیق در اخذ نتیجه دارد. بدین جهت رویکرد دولت سیزدهم به بافت های فرسوده شهری بایستی رویکردی مبتنی بر استفاده از تجربیات گذشتگان و مبتنی بر خواسته های ساکنین این مناطق باشد که در این صورت برای هر محله و چه بسا هر خانواده بایستی تصمیمی متناسب با شرایط و انتظارات آنان اتخاذ نمود و به همین جهت بایستی قوانین و مقررات، انعطاف لازم را در این ارتباط داشته باشند.

از آنجا که هزینه های آماده سازی و ایجاد تاسیسات زیربنایی و روبنایی در این بافت ها عموما در گذشته انجام و یا لااقل بخش قابل توجهی از آن ایجاد شده است، لذا به نظر می رسد که علاوه بر پرداخت تسهیلات و مشوق هایی که شهرداری ها و دیگر سازمان‌های مسئول برای این موضوع در نظر گرفته اند، پرداخت مبلغی بلاعوض به مالکین، (متناسب با هزینه های آماده سازی و ایجاد تاسیسات زیربنایی و روبنایی) بتواند محرک خوبی برای مشارکت اهالی در جلب مشارکت آنان در نوسازی این محدوده‌ها باشد. در بخش دیگری از این گزارش به هزینه 6.7 میلیون تومانی برای انجام عملیات آماده سازی، ایجاد زیربناها و روبناها در اراضی بایر اشاره شد و از این رو می توان پرداخت مبلغ 5 میلیون تومان (معادل 200 دلار) بلاعوض به ازاء هر مترمربع املاک با کاربری مسکونی به مالکین را نیز علاوه بر سایر مشوق ها در دستور کار قرار داد.

با عنایت به اینکه شرکت عمران شهرهای جدید مسئول تامین زمین مناسب و ایجاد زیربناها و روبناها برای ساخت مسکن در اطراف شهرها می باشد و به نوعی، ساخت و ساز در محدوده بافت های فرسوده، باری از دوش این شرکت بر می‌دارد، لذا پیشنهاد این است که این مبلغِ مشوق، از سوی شرکت عمران شهرهای جدید تامین و در مقابل اجازه فروش معادل زمین نوسازی شده در بافت های فرسوده در شهرهای جدید به آنان داده شود تا این شرکت هم انگیزه لازم برای این کار را داشته باشد.

چنانچه گروه هایی از ساکنین این محدوده ها نیازمند حمایت برای خانه دار شدن باشند، این حمایت بایستی از سوی نهاد و یا سازمان ذیربط صورت پذیرد و اختلالی در روند نوسازی و ساخت مسکن در این مناطق ایجاد نکند.

آنچه در این محدوده ها بایستی مورد توجه جدی باشد، ضرورت مشارکت ساکنین در تصمیم گیری و انجام کارها و جلوگیری از تصدی گری دولت و نهادهای عمومی است.

ح) به رسمیت شناختن، واگذاری حق بهره برداری از زمین و پرداخت تسهیلات ساخت در سکونتگاه های غیررسمی

ساماندهی سکونتگاه های غیررسمی از دیگر دغدغه های مدیران کشور از سال های دور بوده است، لیکن روند گسترش حاشیه نشینی دلالت بر ناموفق بودن سیاست های اتخاذ شده قبلی برای مدیریت این مشکل دارد. نگرانی از بروز فاجعه انسانی در اثر حوادث طبیعی و بروز انواع بحران ها در سکونتگاه های غیررسمی به مراتب بیشتر از بافت های فرسوده می باشد. از این رو توجه به ساماندهی هرچه سریعتر این سکونتگاه ها امری اجتناب ناپذیر می باشد.

آنچه مسلم است آنکه در این سکونتگاه ها، بخشی از اراضی (با مالکیت دولتی و یا غیر دولتی) از سوی عده ای از مردم تصرف و با ایجاد بناهایی عمدتا ناایمن و غیر اصولی، زندگی در آنها جریان دارد، خدمات عمومی به جهت غیررسمی بودن این سکونتگاه ها ارائه نشده و یا با حداقل کیفیت ارائه می گردد و زیربناها و روبناها نیز به صورت سازمان یافته ایجاد نشده و مسلما جوابگوی حداقل نیازها نیز نمی باشد. برای حل مشکل ساکنین این سکونتگاه ها دو راه کار منطقی متصور می باشد: الف) بایستی آن ها را به محل سکونت قبلی خود که از آنجا مهاجرت نموده اند برگرداند، ب)برای سکونت اصولی آنها در محلی دیگر، تامین زمین نمود و با اجرای عملیات آماده‌سازی و احداث تاسیسات زیربنایی و روبنایی، امکان سکونت در آن ها را فراهم ساخت. از این رو پیشنهاد می گردد تا دولت ضمن انجام مطالعات آماری و شناسایی ساکنین این سکونتگاه ها، و پس از اطمینان از شرایط طبیعی قابل قبول این اراضی برای سکونت (قرار نداشتن بر روی گسل، نبودن در مسیر سیلاب و حریم رودخانه ها و ...)، اقدام به پذیرش رسمیت سکونت در این محدوده ها در قالب صدور مجوز برای شهرک های متصل و یا منفصل نموده و با اجاره زمین به صورت 99 ساله به متصرفین و صدور پروانه (براساس طرح تفصیلی که برای این سکونتگاه ها یا موجود است و یا تهیه خواهد شد)، و اعطای تسهیلات ساخت جهت احداث واحدهای مسکونی ایمن برای خانوارهای ساکن در این سکونتگاه‌هارا در نظر گرفته و همزمان تاسیسات زیربنایی و روبنایی مورد نیاز را به هزینه دولت ایجاد و زمینه لازم برای ایجاد نهادهای مردمی برای اداره این شهرک ها را فراهم نماید.

چنانچه گروه هایی از ساکنین این سکونتگاه ها نیازمند حمایت برای خانه دار شدن باشند، این حمایت بایستی از سوی نهاد و یا سازمان ذیربط و در چارچوب قانین و مقررات مربوط صورت پذیرد و اختلالی در روند نوسازی و ساخت مسکن در این مناطق ایجاد نکند.

آنچه در این سکونتگاه ها بایستی مورد توجه جدی باشد، ضرورت مشارکت ساکنین در تصمیم گیری و انجام کارها و پیشگیری  از تصدی گری دولت و نهادهای عمومی در این مناطق است.

ط) پرداخت تسهیلات برای نوسازی مسکن روستایی

روند کاهشی جمعیت در روستاها در 50 سال گذشته دلالت بر غلبه شهرنشینی بر زندگی روستایی داشته و از این رو، تولید مسکن جدید در روستاها بجز در موارد نادر موضوعیت ندارد. لیکن احداث بناهای ناایمن و یا فرسودگی مساکن موجود در روستاها، همواره این نگرانی را تشدید می نماید که روستاییان از ایمنی کافی در برابر حوادث طبیعی برخوردار نیستند، از این رو توجه به نوسازی مسکن روستایی و کمک به تسریع در انجام این مهم، بایت مورد توجه جدی دولت سیزدهم باشد.

بدین جهت پیشنهاد می گردد تا با پرداخت تسهیلات کافی برای ساخت مسکن روستایی، حمایت لازم برای نوسازی خانه‌های روستاییان صورت پذیرد و سازمان‌ها و نهادهای حمایتی ذیربط نیز عندالزوم از نوسازی مسکن این روستاییان در چارچوب مقررات خود حمایت نمایند.

با توجه به اینکه در روستاها عموما مسکن به صورت یک طبقه ساخته می شود، لذا توصیه اکید به عدم مداخله دولت و نهادها در ساخت مسکن برای روستاییان و صرفا اعطای تسهیلات می باشد.

 مسکن استیجاری

یکی از مهمترین عوامل تاثیرگذار در آرامش روانی افراد، نداشتن دغدغه نسبت به نیازهای اولیه زندگی از جمله غذا و پوشاک و مسکن می باشد، نبود این دغدغه ها وقت انسان را معطوف به اهداف مهمتری نموده و پیشرفت جامعه بشری را رقم می‌زند. از سوی دیگر فناپذیر بودن انسان، تلاش فراوان و پر زحمت برای تامین منابع به منظور مالکیت بر مسکن و بعد باقی گذاردن آن در جهان فانی و رجعت به سوی معبود، چنین هدفی را عبث جلوه می دهد، لیکن بی ثباتی در اقتصاد ایران و کاهش دائمی ارزش پول و نبود حمایت های مطمئن و مستمر از اقشار مختلف موجب گردیده تا هر کس به نوبه خود به دنبال تلاش برای ایجاد یک محدوده امنیت روانی برای خود باشد و داشتن مسکن ملکی هم یکی از همین موارد است.

در طرف مقابل گرانی مسکن و مقایسه آن با حداقل دستمزد پرداختی در کشور، امید جوانان به خانه دار شدن به عنوان یکی از مهمترین هزینه های زندگی بویژه در ابتدای زندگی را بسیار کاهش داده و انگیزه آنان برای ازدواج را نیز به شدت کم می کند به ترتیبی که امروز شاهد بیش از 6 میلیون جوانی که از سن ازدواج آن ها گذشته می باشیم که به همین دلایل رغبتی به ازدواج نشان نمی دهند و در صورت افزایش بیشتر سن آن ها، احتمال ازدواج ایشان هر روز کمتر و در نتیجه تقاضای مسکن بجای آنکه برای هر دو جوان یک مسکن باشد برای هر جوان یک مسکن خواهد شد و اگرچه ممکن است مساحت واحدهای مسکونی مجردی کمتر از واحدهای مسکونی برای افراد متاهل باشد، ولی در هر صورت بایستی به میزان دوبرابر اقدام به تولید مسکن نمود.

مسکن استیجاری از مواردی است که می تواند در صورت برنامه ریزی و مدیریت مناسب، دغدغه خانوار برای مسکن را برطرف نماید. سرمایه گذاری در تولید مسکن می تواند توسط دولت، نهادها، خیرین و یا بخش خصوصی انجام ولی مدیریت آن قطعاً بایستی توسط بخش خصوصی صورت پذیرد و دولت برای ایجاد انگیزه ازدواج در جوانان، دغدغه تامین مسکن را در ذهن آن ها بر طرف نماید.

پیشنهاد این است که سالیانه حداقل 200.000 واحد از پروژه هایی که در قالب پیشنهادات مطروحه در این گزارش ساخته می‌شود، از سوی دولت و نهادهای حمایتی تامین مالی و یا خریداری و به صورت استیجاری در اختیار زوج های جوان و یا اقشار کم درآمد قرار گیرد.

از آنجا که هرم جمعیتی کشور، ظرفیت سالیانه 600.000 ازدواج جدید را نشان می دهد و پیش بینی می شود که حداقل 35% آنان متقاضی استفاده از مسکن استیجاری در ابتدای ازدواج خواهند بود، لذا وجود حداقل 200.000 واحد استیجاری برای اسکان زوج های جوان ضروری بوده و با توجه به اقامت حداقل 2 ساله زوج های جوان در این منازل، دراختیار داشتن حداقل 400.000 واحد استیجاری برای تامین مسکن جوانان در شُرُف ازدواج از سوی دولت ضروری است. برآورد منابع مالی مورد نیاز برای ساخت 400.000 واحد استیجاری برای دولت حدود 8 میلیارد دلار می باشد که در صورت ساخت هر سال 200.000 واحد استیجاری، منابع مورد نیاز در هر سال 4 میلیارد دلار و در ظرف حدود 4 سال، ظرفیت لازم ایجاد می گردد.

با توجه به وجود حدود 26 میلیون خانوار در کشور، تعداد خانوار در هر دهک 2.6 میلیون خواهد بود و با توجه به حدود 37% اجاره‌نشینی در دهک های اول و دوم، پیش بینی می شود که حدود 1.9 میلیون خانوار در این دو دهک اجاره نشین می باشند. از این رو در صورت تامین بخشی از این تعداد مسکن استیجاری توسط دولت، امکان اسکان مستاجرین نیازمند این دو دهک توسط دولت فراهم خواهد شد. پیشنهاد می شود که 200.000 واحد مسکونی برای اسکان این خانواده ها توسط دولت و نهادهای حمایتی و با هدف استفاده به صورت استیجاری تولید و در اختیار خانواده های نیازمند قرار گیرد. ساخت این تعداد واحد مسکونی بار مالی 4 میلیارد دلاری دربر خواهد داشت.

زنان سرپرست خانوار گروه مهم دیگری از خانوارها هستند که نیازمند حمایت در بخش مسکن می باشند. براساس اعلام مرکز آمار ایران در سرشماری سال 1395 از 32.859.377 زنان با سن بالای 10 سال معادل 7.3%  (2.398.987 نفر) به دلیل فوت همسر و 2.2% (712.782 نفر) از ایشان به دلیل طلاق، خودسرپرست می‌باشند، بدین جهت پیش بینی مسکن استیجاری برای حداقل 10% از این افراد به منظور پیشگیری از معضلات اجتماعی اجتناب ناپذیر می باشد. براین اساس تامین 200.000 واحد مسکونی استیجاری برای این گروه نیز بایستی در دستور کار قرار گیرد. با توجه به اینکه مساحت واحدهای موردنیاز برای این گروه کمتر می باشد، لذا برآورد هزینه ساخت هر واحد برای آنان 15.000 دلار و کل منابع لازم برای ساخت این 200.000 واحد حدود 3 میلیارد دلار برآورد می گردد.

با توجه به سه پاراگراف قبلی، چنین نتیجه گیری می شود که چنانچه دولت بتواند 800.000 مسکن استیجاری با هزینه 15 میلیارد دلار را در مدت 4 سال در سطح کشور و در مناطقی که محل سکونت اقشار کم درآمد می باشد در اختیار داشته باشد، در این صورت مشکل مسکن اقشار کم درآمد و جوانان تا اندازه قابل قبولی برطرف خواهد شد و می توان مدعی شد که نظام اسلامی، دغدغه مسکن را وفق اصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای جامعه بر طرف نموده است.

مدل نگهداری واحدهای استیجاری از طریق واگذاری مدیریت بهره برداری به بخش خصوصی و دریافت شارژ از ساکنین خواهد بود و تلاش می شود تا همین واحدها به مرور به زوج های جوان واگذار گردد.

چنانچه دولت در نظر داشته باشد تا مالکیت این واحدها را از طریق پرداخت اقساط تسهیلات در طی 20 سال به دست بگیرد، در این صورت کل تسهیلات دریافتی معادل ریالی 15 میلیارد دلار (375.000 میلیارد تومان) خواهد بود که اقساط ماهیانه این رقم با فرض سود 18% و دوره بازپرداخت 20 ساله معادل ریالی 231 میلیون دلار (5.775 میلیارد تومان) و در هر سال معادل ریالی 2.78 میلیارد دلار(69.500 میلیارد تومان) خواهد بود که از این میزان 0.75میلیارد دلار بازپرداخت اصل تسهیلات و 2.03 میلیارد دلار سود آن می باشد.

بدیهی است که این سرمایه گذاری دولت منجر به ایجاد رفاه نسبی برای اقشار کم درآمد و جوانان گردیده و در هر زمان که دولت اراده نماید می تواند نسبت به فروش آن ها اقدام و به منابع خود دسترسی پیدا نماید.

در عین حال امکان ساخت مشارکتی این واحدها با بخش خصوصی نیز وجود دارد و می توان از طریق مشارکت در تامین منابع و مالکیت مشاعی و یا مشارکت بخش خصوص در ساخت و دریافت مابه ازاء سرمایه گذاری خود از اراضی دولتی نسبت به تامین بخشی از منابع اقدام کرد. همچنین پرداخت اقساط از طریق فروش اراضی دولت و یا سرمایه گذاری از محل فروش این اراضی از دیگر روش های تامین مالی برای ساخت این واحدها می باشد. استفاده از بازار سرمایه و یا تشکیل یک شرکت سهامی عام پروژه اجاره‌داری در کشور و عرضه سهام آن در سازمان بورس از دیگر راه های قابل پیشنهاد برای این سرمایه گذاری می باشد.

در صورتیکه با این پیشنهاد موافقت و دولت متعهد به تامین کل منابع گردد، لازم است تا هر ساله مبلغ 5.775 میلیارد تومان از منابع صندوق ملی مسکن پس از اخذ مجوزها و اصلاحات قانونی مورد نیاز برای این کار اختصاص یابد.

فناوری ساخت

با توجه به اینکه در این طرح تسهیلات به نرخ روز ارز ارائه می گردد و بازپرداخت آن نیز به نرخ روز ارز می باشد، لذا سریع سازی و ارزان سازی در این طرح از اهمیت بالایی برخوردار است. از این رو استفاده از فناوری های نو که موجب کاهش وزن و هزینه ساخت ساختمان و افزایش سرعت در اجرای ساختمان می باشد در این طرح بایستی مورد توجه باشد.

گواهی میزان مصرف انرژی در طول دوره بهره برداری

از آنجا که واقعی شدن قیمت ها و حذف یارانه های پنهان و غیر مستقیم، کمک قابل توجهی به شفاف سازی و برقراری عدالت اقتصادی خواهد داشت، لذا توجه به کاهش حداکثری در مصرف انرژی در ساختمان ها و حرکت به سمت ساختمان های با مصرف انرژی صفر مورد توجه ویژه در این طرح می باشد.

از این رو وزارت راه و شهرسازی شرکت هایی را در بخش خصوصی شناسایی خواهد نمود تا با گذراندن دوره های بین المللی لازم و اخذ مجوز از شرکت ها و سازمان های بین المللی مرتبط، اقدام به صدور گواهی مصرف انرژی در ساختمان در طول دوره بهره برداری نمایند. این شرکت ها بایستی مسئولیت گواهی صادره را بپذیرند و با ذکر دقیق برآورد خود از مصرف انرژی سالیانه در این ساختمان‌ها، تعهد و تضمین لازم درخصوص جبران خسارت درصورت تخمین نادرست خود از مصرف انرژی در این ساختمان ها را داشته باشند.

پیش بینی می شود که مصرف انرژی در این ساختمان ها به سه گروه تقسیم و حداکثری برای مصرف انرژی در آن ها منظور و به ساختمان های جدیدی که این مصرف را رعایت نکنند مجوز بهره برداری داده نشود.

استفاده از انرژی خورشیدی

با توجه به کاهش قیمت برق تولیدی از پنل های خورشیدی و مقرون به صرفه شدن آن در مقایسه با برق تولیدی از سوخت های فسیلی، استفاده از آبگرم کن ها  و پنل های خورشیدی برای تامین انرژی مورد نیاز این ساختمان ها بایستی مورد حمایت قرار گیرد و با توجه به حذف عمده هزینه انرژی در این ساختمان ها، بایستی تدابیری برای جذابیت در این سرمایه گذاری برای خانوارها اتخاذ گردد.

تجدیدنظر در آیین نامه های ساختمان

در سالیان اخیر، جریان سخت گیرانه در تدوین آیین نامه های صنعت ساختمان به نحوی بوده است که هزینه های سنگینی را به اجرای ساختمان و قیمت تمام شده آن وارد نموده است، از آنجا که حذف یارانه های پنهان و غیرمستقیم موجب آشکار شدن بیشتر آثار این آیین نامه ها در قیمت تمام شده ساختمان و تحمیل هزینه های گزاف به کشور می گردد، لذا لازم است تا پژوهشگران و محققین کشور با نگاهی  فنی-اقتصادی نسبت به تجدید نظر در آیین نامه های صنعت ساختمان اقدام و آیین نامه های جدید را متناسب با الزامات اقتصادی و فناورانه روز دنیا و با هدف کاهش قیمت تمام شده ساختمان در کنار ایمنی حداکثری آن ارائه نمایند.

توجه به قیمت جهانی مصالح ساختمانی

در سال های اخیر شاهد افزایش زیاد قیمت مصالح ساختمانی در کشور به بهانه های مختلف هستیم، به نحوی که در کشورمان که عمده مواد معدنی را از داخل تامین و انرژی را نیز به بهایی بسیار پایین تر از قیمت های جهانی در اختیار کارخانجات تولید مصالح ساختمانی قرار می دهد، شاهد بالاتر بودن قیمت فولاد و سیمان به عنوان مهمترین مصالح کاربردی در صنعت ساختمان نسبت به قیمت های جهانی این محصولات هستیم. از این رو شایسته است به منظور حمایت از حقوق مصرف کنندگان، اجازه واردات مصالح ساختمانی به عموم مردم داده شود تا کارخانجات تولید مصالح نیز به فکر اصلاح عملکرد خود و کاهش قیمت تمام شده محصولات در اندازه رقبای بین المللی بیافتند.

چنانچه سازنده به هر دلیلی درخواست ورود مصالح ساختمانی متعارف از خارج از کشور را به دلیل کمبود عرضه داخلی و یا بالا بودن قیمت داخلی نسبت به قیمت های جهانی داشته باشد، در این صورت بخشی از تسهیلات پرداختی به صورت ارزی در اختیار او قرار خواهد گرفت تا در چارچوب مقررات کشور نسبت به واردات مصالح موردنظر اقدام نماید.

واردات بخشی از مصالح به هیچ عنوان دلیلی بر تاخیر در اجرای پروژه نسبت به زمان مقرر نبوده و لازم است تا سازندگان برنامه‌ریزی لازم را در این ارتباط از زمانی که به فکر ورود به یک پروژه می افتند داشته باشند.

کمک های حمایتی

چنانچه در صدر این گزارش ذکر شد، براساس اصل 31 قانون اساسی تامین مسکن برای مردم کشور از مهمترین وظایف دولت می باشد. از این رو در کنار حمایت از ساخت انبوه مسکن در کشور که آثار و برکات متعددی دارد، موضوع خانه دار نمودن اقشار مختلف جامعه نیز بایستی به نحو مقتضی توسط دولت صورت پذیرد. بدون شک وجود تعداد کافی مسکن برای اسکان کلیه خانواده ها، اولین و مهمترین کاری است که باید در دستور کار دولت قرار داشته باشد. توجه به اینکه تاخیر در ازدواج جوانان ممکن است موجب عدم تمایل آنان به ازدواج گردیده و در درازمدت نیاز به یک مسکن برای یک زوج را تبدیل به تقاضای دو مسکن برای دو فرد مجرد نماید و به این ترتیب فشار بیشتری برای تامین مسکن موردنیاز به کشور وارد نماید نکته مهم دیگری است که باید مورد توجه قرار گیرد. از سویی رفع دغدغه مسکن برای جوانان و سایر اقشار جامعه، کمک موثری در اعتماد و رضایتمندی مردم نسبت به حکومت خواهد داشت، از این رو تولید انبوه مسکن در کشور برای رفع نیاز مردم و اتخاذ راه کارهای مناسب برای برخورداری گروه های مختلف مردم از مسکن متناسب با شان و منزلت ایشان ضروری می باشد.

الف) زوج های جوان

حمایت از ازدواج زوج های جوان از مهمترین اقداماتی است که می تواند موجب بهبود شرایط اجتماعی و کاهش آسیب های مربوطه می باشد. بدین منظور با آگاهی از آنکه اکنون حدود 4 میلیون ازدواج عقب افتاده در کشور وجود دارد و در عین حال هر ساله ظرفیت 650.000 ازدواج جدید نیز با توجه به هرم سنی جمعیت در کشور ایجاد می گردد و همه این ها نیازمند تولید مسکن می باشند.

مشکل اشتغال، جرات را از جوانان برای ازدواج سلب نموده و پایین بودن دستمزدها در مقایسه با قیمت مسکن، فضای ناامیدی را در بین جوانان گسترده ساخته است به ترتیبی که تهیه یک مسکن 60مترمربعی با قیمت متوسط 25 میلیون تومان در هر مترمربع نیازمند 1.5 میلیارد تومان منابع می باشد و چنانچه حقوق یک فرد شاغل حدود 4 میلیون تومان در نظر گرفته شود، در این صورت برای پرداخت 1.5 میلیارد تومان، نیاز به پرداخت کامل 375 ماه حقوق یعنی 31.25 سال خدمت می باشد و این همان نکته نا امیدکننده برای جوانان است.

از این رو به نظر می رسد حرکت به سوی مسکن استیجاری و دراختیار گذاشتن مسکن به صورت اجاره ای به جوانان، یکی از راه کارهای کمک به تشکیل و تداوم زندگی جوانان باشد. در این ارتباط پیشنهاد می گردد تا دولت برای دو سال مسکن استیجاری رایگان در اختیار زوج های جوان قرار دهد و در صورتیکه فرزند اول آنان در طول این دو سال متولد شد، واحد استیجاری را به مدت دو سال دیگر به صورت رایگان در اختیار آنان قرار دهد و با تولد فرزند دوم در چهار سال اول پس از ازدواج، امکان استفاده از مسکن استیجاری به صورت رایگان را برای مدت دو سال دیگر برای آنان تمدید نماید.

اعطاء کمک بلاعوض برای خانه دار شدن جوانان از دیگر اقدامات قابل انجام است، لذا پیشنهاد تامین نیمی از تسهیلات مسکن جوانان توسط دولت (پرداخت اقساط بانک در 10 سال اول) برای یک بار در طول زندگی آنان و در مقابل حذف یارانه های پنهان و غیرمستقیم از آنان به عنوان راه کاری در جهت حمایت از جوانان و زمینه سازی برای اجرای سیاست های بهبود اقتصادی قابل طرح است.

ب) اقشار کم درآمد فاقد حمایت

حمایت از اقشار کم درآمد در قالب استفاده آنان از مسکن استیجاری دولت و پرداخت یارانه اجاره توسط دولت و یا بازپرداخت بخشی از تسهیلات دریافتی برای ساخت مسکن توسط دولت (تا سقف 50% هزینه) مشروط به عدم استفاده این افراد از تسهیلات و حمایت های دولتی در گذشته قابل پیشنهاد است. همچنین استفاده از وجوهات شرعی در این ارتباط و یا کمک های خیرین در این راستا نیز قابل سازماندهی می‌باشد.

ج)گروه های مورد حمایت

گروه هایی از اقشار جامعه که مورد حمایت سازمان های حمایت کننده می باشند نیز بایستی در این طرح مورد توجه قرار گیرند. پرداخت بخشی از هزینه خرید مسکن توسط این نهادهای حمایتی و یا واگذاری زمین دولتی برای ساخت مسکن اقشار تحت حمایت این نهادها و یا واگذاری مسکن استیجاری به برخی از آنان از راه کارهایی است که می توان در این زمینه مطرح نمود.

د) اقشار متوسط (دهک های 3 تا 7)

با توجه به کاهش قدرت خرید دهک های 3 تا 7 جامعه به دلیل افزایش چشمگیر قیمت ها و عدم تناسب افزایش درآمد این خانوارها با افزایش قیمت ها، پیشنهاد می گردد که به ازاء هر نفر از اعضاء خانواده این گروه ها، معادل مبلغ 5000 دلار  از محل حذف یارانه های پنهان انرژی و در قالب بازپرداخت بخشی از تسهیلات توسط دولت تعهد گردد. مکانیزم کار به این ترتیب پیشنهاد می گردد که یارانه 1000 دلاری سالیانه به ازاء هر نفر به حساب وی واریز و برای کسانی که از این تسهیلات استفاده می‌نمایند، امکان برداشت معادل 55.5 دلار در ماه و برای 10 سال (بازپرداخت اقساط 5000 دلار تسهیلات از محل حذف یارانه انرژی) از حساب ایشان و اعضاء خانواده (از هر حساب به نسبت تقسیم 87 دلار بر تعداد اعضاء خانواده) مسدود و این رقم به صورت خودکار به عنوان بازپرداخت اقساط خرید مسکن به حساب بانک تامین کننده تسهیلات واریز می گردد. این مکانیزم تا زمان تسویه رقم تعهد شده دولت ادامه خواهد داشت و سپس آزاد می گردد. ارائه این خدمات نیازی به وجود فرم ج سبز نخواهد داشت.

و) تامین مسکن محرومین تحت پوشش خیرین مسکن ساز

خیرین مسکن ساز نیز متناسب با توانایی و بضاعت خود و براساس احساس وظیفه نسبت به هم نوعان، حداکثر تلاش خود برای تامین مسکن تعدادی از نیازمندان کشور را به کار می بندند.

پیش بینی میگردد که با حضور خیرین محترم در عرصه ساخت مسکن، امکان ساخت سالیانه 10.000 واحد مسکونی توسط این گروه ها در سراسر کشور اعم از شهر و روستا فراهم گردد.

به منظور تسریع در احداث واحدهای مسکونی توسط خیرین پیشنهاد می گردد که در روستاها، شهرهای متوسط و شهرهای کوچک، با اولویت بافت‌های فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی، از طریق واگذاری زمین اجاره 99 ساله از سوی دولت و اعطاء تسهیلات ساخت برای واحدهایی 55 مترمربعی به میزان حدود 275 میلیون تومان توسط بانک ها، عملا امکان احداث این واحد توسط مددجو و یا با مدیریت خیرین و یا بنیاد مسکن انقلاب اسلامی فراهم آید و بازپرداخت اقساط و نیز تامین کسری احتمالی منابع با مدیریت خیرین تعیین تکلیف و سهم مددجو از مالکیت واحد مسکونی و سهم او در پرداخت اقساط تسهیلات دریافتی مشخص ‌گردد.

برای اسکان مددجویان در شهرهای بزرگ، پیشنهاد می گردد تا واحدهای مسکونی مناسب در محل سکونت این خانواده ها از طریق پرداخت تسهیلات به سازندگان منطقه و یا واگذاری تسهیلات خرید، تهیه و در اختیار مددجو قرار گیرد. چنانچه منابع در دسترس، امکان چنین موضوعی را فراهم نکند، تامین زمین از طریق واگذاری زمین به صورت اجاره 99 ساله در شهرک های متصل، منفصل و یا شهرهای جدید از سوی دولت انجام و در اختیار سازندگان برای ساخت واحدهای یک یا دوطبقه قرار گیرد و دقت شود که این خانوارها در یک محدوده مشخص متمرکز نشوند و به صورت پراکنده در شهرک جانمایی شوند. بازپرداخت اقساط و نیز تامین کسری منابع لازم برای خرید به نسبت تسهیلات بانکی با مدیریت خیرین مسکن ساز تعیین تکلیف و سهم مددجو از مالکیت واحد مسکونی و سهم او در پرداخت اقساط تسهیلات دریافتی مشخص خواهد شد. در این بخش مشارکت خیرین در تامین بخشی از هزینه های ساخت و یا خرید واحد مسکونی و نیز مشارکت در بازپرداخت بخشی از اقساط تسهیلات دریافتی خواهد بود و 4% از سود تسهیلات ریالی توسط مددجو و الباقی از طریق منابع صندوق ملی مسکن در قالب یارانه پرداخت خواهد شد. این یارانه برای دولت در هر ماه 2.5 میلیون تومان (درصورت پرداخت 14% یارانه سود تسهیلات) و در هر سال 30 میلیون تومان به ازاء هر نفر بار مالی خواهد داشت و برای 10.000 خانوار حدود 309 میلیارد تومان بار مالی سالیانه در پی خواهد داشت که بایستی از منابع صندوق ملی مسکن پرداخت گردد.

ز) معلولین و زنان سرپرست خانوار تحت حمایت سازمان بهزیستی

در حال حاضر (مرداد 1400) 168.000 خانوار از مددجویان سازمان بهزیستی فاقد مسکن می باشند که از این تعداد 133.000 خانوار ساکن شهرهای کشور و 35.000 نفر ساکن روستاها می باشند. پیش بینی می شود که سالیانه حدود 10.000 نفر به مددجویان این سازمان اضافه شود و تا سال 1404 تعداد مددجویان فاقد مسکن شهری 160.000 و تعداد مددجویان فاقد مسکن روستایی به 40.000 خانوار افزایش یابد.

اگر برای حل مشکل مسکن کلیه مددجویان سازمان بهزیستی در قالب قانون "جهش تولید و تامین مسکن" و در طی مدت 4 سال برنامه ریزی شود، در این صورت تامین 40.000 واحد مسکونی شهری و 10.000 واحد مسکونی روستایی در هرسال بایستی در دستور کار قرار گیرد. بنابر اعلام سازمان بهزیستی، حدود 80% مددجویان این سازمان در مناطق ضعیف شهرها ساکن هستند و بعضا استطاعت کافی برای پرداخت اقساط را هم ندارند. سازمان بهزیستی به هر مددجو برای خانه دار شدن 50 میلیون تومان بلاعوض پرداخت می نماید. در قانون بودجه سال 1400 مبلغ 100 میلیارد تومان برای کمک به تامین مسکن مددجویان سازمان بهزیستی در نظر گرفته شده و در تبصره 14 قانون بودجه نیز مبلغ 1000 میلیارد تومان برای این منظور پیش بینی شده است.

پیشنهاد این است که تامین مسکن برای مددجویان بهزیستی در روستاها، شهرهای متوسط و شهرهای کوچک، با اولویت بافت‌های فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی، از طریق واگذاری زمین اجاره 99 ساله از سوی دولت و اعطاء تسهیلات ساخت برای واحدهایی 55 مترمربعی به میزان حدود 225میلیون تومان توسط بانک ها صورت پذیرد تا با پرداخت سهم 50 میلیون تومانی سازمان بهزیستی، عملا امکان احداث این واحد توسط خیرین و یا بنیاد مسکن انقلاب اسلامی (خیرین مسکن ساز) فراهم آید. در این شرایط پرداخت اقساط به صورت پلکانی توسط مددجو انجام خواهد شد.

برای اسکان مددجویان در شهرهای بزرگ، پیشنهاد می گردد تا واحدهای مسکونی مناسب در محل سکونت این خانواده ها از طریق پرداخت تسهیلات به سازندگان منطقه و یا واگذاری تسهیلات خرید تهیه و در اختیار مددجو قرار گیرد. چنانچه منابع در دسترس، امکان چنین موضوعی را فراهم نکند، تامین زمین از طریق واگذاری زمین به صورت اجاره 99 ساله در شهرک های متصل، منفصل و یا شهرهای جدید از سوی دولت انجام و در اختیار سازندگان برای ساخت واحدهای یک یا دوطبقه قرار گیرد و دقت شود که این خانوارها در یک محدوده مشخص متمرکز نشوند و به صورت پراکنده در شهرک جانمایی شوند. بازپرداخت اقساط و نیز تامین کسری منابع لازم برای خرید به نسبت تسهیلات بانکی با مدیریت سازمان بهزیستی تعیین تکلیف و سهم مددجو از مالکیت واحد مسکونی و سهم او در پرداخت اقساط تسهیلات دریافتی مشخص خواهد شد و 4% از کارمزد تسهیلات ریالی توسط مددجو و الباقی از طریق منابع صندوق ملی مسکن در قالب یارانه پرداخت خواهد شد. این یارانه برای دولت در هر ماه 2.1 میلیون تومان (درصورت پرداخت 14% یارانه سود تسهیلات) و در هر سال 25.2 میلیون تومان به ازاء هر نفر بار مالی خواهد داشت و برای 50.000 خانوار حدود 1265 میلیارد تومان بار مالی سالیانه در پی خواهد داشت که بایستی از منابع صندوق ملی مسکن پرداخت گردد.

ح) تامین مسکن مددجویان کمیته امداد امام خمینی(ره)

در حال حاضر (مرداد 1400) کمیته امداد امام خمینی(ره) دارای 300.000 مددجوی فاقد مسکن می باشد که از این تعداد حدود 200.000 خانوار در شهرها و 100.000 خانوار در روستاها ساکن می باشند. پیش بینی می شود که تا سال 1404 تعداد مددجویان فاقد مسکن به 240.000 خانوار شهری و 120.000 خانوار روستایی افزایش یابد.

برای تامین مسکن هر مددجو، حدود 100میلیون تومان از منابع کمیته امداد شامل ارقام مندرج در قوانین بودجه سنواتی و منابع حاصل از کمک های مردمی و به صورت بلاعوض پرداخت و الباقی از طریق تسهیلات بانکی که اقساط آن توسط مددجو پرداخت می شود تامین می گردد.

متوسط مساحت واحدهای مسکونی احداثی در روستاها 55 مترمربع و در شهرها با احتساب مساحت مشاعات حدود 75 مترمربع می باشد. بدیهی است در صورت احداث واحدهای یک طبقه و حذف مشاعات، متراژ واحدهای شهری نیز به حدود 55 مترمربع کاهش خواهد یافت.

با امید به آنکه در طی 4 سال آینده ودر چارچوب قانون "جهش تولید و تامین مسکن" بتوانیم مشکل مسکن را برای همه مددجویان فاقد مسکن کمیته امداد برطرف نماییم، پیشنهاد می گردد تا سالیانه 60.000 واحد مسکونی شهری و 30.000 واحد مسکونی روستایی برای کمیته امداد برنامه ریزی گردد.

از آنجا که عموم مددجویان کمیته امداد در روستاها، شهرهای متوسط و شهرهای کوچک ساکن می باشند، لذا پیشنهاد می‌گردد تا تامین مسکن این عزیزان از طریق واگذاری زمین اجاره 99 ساله از سوی دولت، با اولویت بافت‌های فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی و اعطاء تسهیلات ساخت برای واحدهایی 55 مترمربعی به میزان حدود 175میلیون تومان توسط بانک ها صورت پذیرد تا با پرداخت سهم 100 میلیون تومانی کمیته امداد، عملا امکان احداث این واحد توسط مددجو و یا با مدیریت کمیته امداد و یا بنیاد مسکن انقلاب اسلامی فراهم آید. در این شرایط پرداخت اقساط توسط مددجو انجام خواهد شد.

برای اسکان مددجویان در شهرهای بزرگ، پیشنهاد می گردد تا واحدهای مسکونی مناسب در محل سکونت این خانواده ها از طریق پرداخت تسهیلات به سازندگان منطقه و یا واگذاری تسهیلات خرید تهیه و در اختیار مددجو قرار گیرد. چنانچه منابع در دسترس، امکان چنین موضوعی را فراهم نکند، تامین زمین از طریق واگذاری زمین به صورت اجاره 99 ساله در شهرک های متصل، منفصل و یا شهرهای جدید از سوی دولت انجام و در اختیار سازندگان برای ساخت واحدهای یک یا دوطبقه قرار گیرد و دقت شود که این خانوارها در یک محدوده مشخص متمرکز نشوند و به صورت پراکنده در شهرک جانمایی شوند.  بازپرداخت اقساط و نیز تامین کسری منابع لازم برای خرید به نسبت تسهیلات بانکی با مدیریت کمیته امداد تعیین تکلیف و سهم مددجو از مالکیت واحد مسکونی و سهم او در پرداخت اقساط تسهیلات دریافتی مشخص خواهد شد و 4% از سود تسهیلات ریالی توسط مددجو و الباقی از طریق منابع صندوق ملی مسکن در قالب یارانه پرداخت خواهد شد. این یارانه برای دولت در هر ماه 1.6 میلیون تومان (درصورت پرداخت 14% یارانه سود تسهیلات) و در هر سال 19.2 میلیون تومان به ازاء هر نفر بار مالی خواهد داشت و برای 90.000 خانوار حدود 1772 میلیارد تومان بار مالی سالیانه در پی خواهد داشت که بایستی از منابع صندوق ملی مسکن پرداخت گردد.

ح) تامین مسکن کارگران

یکی از گروه های مهم جامعه که نیازمند حمایت برای رفع دغدغه مسکن می باشند، کارگران هستند. آمارها نشان می دهد که حدود 17.4 میلیون کارگر شامل 13.7 میلیون کارگر بخش خصوی (بیمه شده) و 3.7 میلیون نفر کارگر بخش عمومی در کشور وجود دارد.

با توجه به انعقاد تفاهم نامه تامین 200.000 واحد مسکونی برای کارگران در دولت دوازدهم، میان وزارتخانه های راه و شهرسازی و تعاون، کار و رفاه اجتماعی، به نظر می رسد که پیش بینی ساخت سالیانه 100.000 واحد مسکونی برای این گروه از جامعه بتواند کمک مناسبی به خانه دار شدن این گروه زحمتکش نماید.

جزئیات اولویت بندی و معرفی افراد واجد شرایط و توزیع این تعداد در نقاط مختلف کشور بایستی با هماهنگی دستگاه‌های ذیربط تهیه و تدوین گردد.

ط) خلاصه سهم گروه های مختلف از تولید سالیانه مسکن

با توجه به مطالب فوق، جدول زیر خلاصه جمع بندی گروه های هدف در طرح جهش تولید و تامین مسکن را نشان می دهد:

بدین ترتیب جدول خلاصه نحوه پرداخت تسهیلات ساخت مسکن به گروه های مختلف مردم در قالب قانون جهش تولید و تامین مسکن به شرح جدول زیر خواهد بود:

مبلغ تسهیلات قابل پرداخت به هریک از گروه ها به ازاء ساخت هر واحد مسکونی به شرح زیر می باشد:

جمع کل تسهیلات قابل پرداخت برای تحقق برنامه فوق به شرح جدول زیر است:

نرخ سود پیشنهادی برای پرداخت تسهیلات به گروه های مختلف و در شهرهای با جمعیت های متفاوت به شرح جدول زیر پیشنهاد می گردد:

یارانه قابل پرداخت سالیانه از سوی دولت بابت تسهیلات یارانه ای پرداختی  به ازاء هر واحد مسکونی به شرح جدول زیر می‌باشد:

کل یارانه قابل پرداخت از سوی دولت در هر سال برای تحقق برنامه فوق به شرح جدول زیر است:

به این رقم، مبلغ 5.775 میلیارد تومان بابت پرداخت اقساط احداث 800.000 مسکن استیجاری نیز در مدت 4 سال اضافه شده و در مجموع، منابع سالیانه مورد نیاز صندوق ملی مسکن به شرح جدول زیر خواهد بود که بایستی برای مدت بیست و چهارسال به صورت پیوسته توسط دولت تامین (از محل منابع پیش بینی شده در قانون) و بابت اقساط واحدهای استیجاری و یا یارانه سود تسهیلات خرید مسکن توسط گروه های هدف به بانک ها پرداخت گردد.

بدیهی است که با توجه به سایر هزینه های پیش بینی شده از محل این صندوق، پیش بینی منابع حداقل 75.000 میلیارد تومانی برای هر سال در این صندوق ضروری می باشد.

برنامه توزیع تسهیلات ساخت در بین گروه های هدف در محدوده های مختلف

نحوه توزیع سهمیه تسهیلات ساخت در بین گروه های مختلف ورد نظر و در محدوده های مختلف از جمله سکونتگاه های غیررسمی، بافت فرسوده، شهرهای جدید و ... به شرح جداول زیر پیشنهاد می گردد:

خلاصه توزیع تسهیلات در میان گروه های مختلف در کل کشور:

در سکونتگاه های غیررسمی:

در بافت فرسوده:

در شهرهای جدید:

در شهرک های متصل و منفصل:

در املاک دولت در شهرها:

در املاک خصوصی:

توزیع تعداد تسهیلات ریالی به گروه های مختلف در شهرها و موقعیت های شهری و روستایی

در کل کشور

در مناطق شهری کشور

در مناطق روستایی کشور

بهزیستی

کمیته امداد  

خیرین   

کارگران   

زوج های جوان   

استیجاری    

سایر گروه ها

دستگاه های درگیر اجرای طرح

الف) در بخش تامین زمین

دستگاه هایی که در تامین زمین پروژه ها درگیر می باشند عبارتند از:

1. شرکت بازآفرینی شهری ایران برای تامین زمین جهت احداث سالیانه 250.000 واحد مسکونی حمایتی در محدوده سکونتگاه‌های غیر رسمی و به تفکیک استانی و شهری مندرج در این گزارش، بدیهی است در صورت وجود تقاضا برای ساخت واحد در این محدوده ها بیش از این تعداد و از محل منابع بخش خصوصی و یا اخذ تسهیلات ارزی از بانک ها، تامین زمین بیشتر نیز بر عهده این شرکت می باشد.
2. شرکت بازآفرینی شهری ایران برای تامین زمین جهت احداث سالیانه 80.000 واحد مسکونی حمایتی در محدوده بافت های فرسوده شهری و به تفکیک استانی و شهری مندرج در این گزارش، بدیهی است در صورت وجود تقاضا برای ساخت واحد در این محدوده ها بیش از این تعداد و از محل منابع بخش خصوصی و یا اخذ تسهیلات ارزی از بانک ها، تامین زمین بیشتر نیز بر عهده این شرکت می باشد.
3. شرکت عمران شهرهای جدید برای تامین زمین مورد نیاز برای ساخت سالیانه 90.000 واحد مسکونی در شهرهای جدید و به تفکیک استانی و شهری مندرج در این گزارش، بدیهی است در صورت وجود تقاضا برای ساخت واحد در این محدوده ها بیش از این تعداد و از محل منابع بخش خصوصی و یا اخذ تسهیلات ارزی از بانک ها، تامین زمین بیشتر نیز بر عهده این شرکت می باشد.
4. سازمان ملی زمین و مسکن برای تامین زمین مورد نیاز جهت احداث سالیانه 60.000 واحد مسکونی در شهرک های متصل و منفصل به شهرها و به تفکیک استانی و شهری مندرج در این گزارش، بدیهی است در صورت وجود تقاضا برای ساخت واحد در این محدوده ها بیش از این تعداد و از محل منابع بخش خصوصی و یا اخذ تسهیلات ارزی از بانک ها، تامین زمین بیشتر نیز بر عهده این شرکت می باشد.
5. سازمان ملی زمین و مسکن برای تامین زمین مورد نیاز جهت احداث سالیانه 20.000 واحد مسکونی در اراضی دولتی در داخل محدوده شهرها و به تفکیک استانی و شهری مندرج در این گزارش.

ب) در بخش معرفی متقاضیان واجد شرایط

همانطوریکه در این گزارش بیان شده است، موضوع تولید مسکن و موضوع تامین مسکن گروه های هدف در این پیشنهاد از یکدیگر جدا شده است و برای تولید مسکن به تشخیص سازندگان و با تامین منابع مالی از سوی بخش خصوصی و یا پرداخت تسهیلات معادل ارزی توسط بانک ها، محدودیتی وجود نداشته و برای تامین مسکن گروه های هدف از محل تسهیلات ریالی پرداختی بانک ها (موضوع قانون جهش تولید و تامین مسکن) و نیز پرداخت یارانه سود تسهیلات بانکی از محل منابع صندوق ملی مسکن، براساس پیشنهادات مندرج در این گزارش، مسکن گروه های هدف در قالب دو دسته کلی مسکن ملکی و مسکن استیجاری تامین می گردد. دستگاه های درگیر برای معرفی متقاضایان واجد شرایط به شرح زیر می باشد:

1. سازمان بهزیستی کل کشور نسبت به معرفی سالیانه 50.000 خانوار مورد حمایت خود براساس اولویت های پیش‌بینی شده در آن سازمان به وزارت راه و شهرسازی اقدام و وزارت راه و شهرسازی پس از اطمینان از مطابقت شرایط افراد معرفی شده با مقررات مربوط به اعطاء تسهیلات یارانه ای و زمین اجاره ای 99 ساله، نسبت به تخصیص زمین و معرفی افراد مذکور جهت دریافت تسهیلات ساخت به بانک اقدام می نماید. در صورتیکه به تشخیص سازمان بهزیستی، برخی از مددجویان استطاعت کافی برای بازپرداخت اقساط تسهیلات دریافتی را نداشته باشند، اقساط مربوطه از محل منابع صندوق ملی مسکن پرداخت و مالکیت این واحدها در اختیار وزارت راه و شهرسازی و حق بهره برداری از آن ها در اختیار سازمان بهزیستی قرار خواهد گرفت. سقف واحدهایی که قابل تبدیل به استیجاری می‌باشند در هر سال 10.000 واحد می باشد. دریافت اجاره از این واحدها به قیمت کارشناسی بوده و در صورت عدم توان پرداخت از سوی مددجو توسط سازمان بهزیستی تامین و پس از کسر هزینه های نگهداری به حساب صندوق ملی مسکن واریز خواهد شد. سهمیه پیش بینی شده برای تخصیص زمین در مناطق مختلف به شرح جدول زیر و با اولویت واگذاری زمین در محل (محله) سکونت افراد واجد شرایط می باشد.
   
   
   
   
2. کمیته امداد امام خمینی(ره) نسبت به معرفی سالیانه 90.000 خانوار مورد حمایت خود براساس اولویت های پیش‌بینی شده در آن نهاد به وزارت راه و شهرسازی اقدام و وزارت راه و شهرسازی پس از اطمینان از مطابقت شرایط افراد معرفی شده با مقررات مربوط به اعطاء تسهیلات یارانه ای و زمین اجاره ای 99 ساله، نسبت به تخصیص زمین و معرفی افراد مذکور جهت دریافت تسهیلات ساخت به بانک اقدام می نماید. در صورتیکه به تشخیص کمیته امداد امام خمینی(ره)، برخی از مددجویان استطاعت کافی برای بازپرداخت اقساط تسهیلات دریافتی را نداشته باشند، اقساط مربوطه از محل منابع صندوق ملی مسکن پرداخت و مالکیت این واحدها در اختیار وزارت راه و شهرسازی و حق بهره برداری از آن ها در اختیار کمیته امداد امام خمینی(ره) قرار خواهد گرفت. سقف واحدهایی که قابل تبدیل به استیجاری می باشند در هر سال 30.000 واحد می باشد. دریافت اجاره از این واحدها به قیمت کارشناسی بوده و در صورت عدم توان پرداخت از سوی مددجو توسط کمیته امداد تامین و پس از کسر هزینه های نگهداری به حساب صندوق ملی مسکن واریز خواهد شد.سهمیه پیش بینی شده برای تخصیص زمین در مناطق مختلف به شرح جدول زیر و با اولویت واگذاری زمین در محل (محله) سکونت افراد واجد شرایط می‌باشد.
   
   
   
   
3. خیرین مسکن ساز نسبت به معرفی سالیانه 10.000 خانوار مورد حمایت خود براساس اولویت های پیش‌بینی شده در آن مجموعه (بنیاد مسکن انقلاب اسلامی- حساب 100 حضرت امام خمینی(ره)) به وزارت راه و شهرسازی اقدام و وزارت راه و شهرسازی پس از اطمینان از مطابقت شرایط افراد معرفی شده با مقررات مربوط به اعطاء تسهیلات یارانه ای و زمین اجاره ای 99 ساله، نسبت به تخصیص زمین و معرفی افراد مذکور جهت دریافت تسهیلات ساخت به بانک اقدام می نماید. در صورتیکه به تشخیص بنیاد مسکن انقلاب اسلامی برخی از مددجویان استطاعت کافی برای بازپرداخت اقساط تسهیلات دریافتی را نداشته باشند، اقساط مربوطه از محل منابع خیرین پرداخت خواهد شد و خیرین ضامن بازپرداخت اقساط تسهیلات خواهند بود. سهمیه پیش بینی شده برای تخصیص زمین در مناطق مختلف به شرح جدول زیر و با اولویت واگذاری زمین در محل (محله) سکونت افراد واجد شرایط می باشد.
   
   
   
   
4. وزارت کار، تعاون و رفاه اجتماعی که متولی کارگران کشور می باشد، نسبت به معرفی سالیانه 90.000 خانوار از کارگرانی کهبراساس اولویت های پیش‌بینی شده در آن وزارتخانه و سازمان های ذیربط واجد شرایط می باشند، به وزارت راه و شهرسازی اقدام و وزارت راه و شهرسازی پس از اطمینان از مطابقت شرایط افراد معرفی شده با مقررات مربوط به اعطاء تسهیلات یارانه ای و زمین اجاره ای 99 ساله، نسبت به تخصیص زمین و معرفی افراد مذکور جهت دریافت تسهیلات ساخت به بانک اقدام می نماید. 10.000 فقره تسهیلات نیز به صورت سالیانه در اختیار کارگرانی قرار می گیرد که فاقد پوشش های بیمه ای بوده و در عین حال واجد شرایط دریافت تسهیلات یارانه ای و زمین اجاره 99 ساله می باشند. وزارت راه و شهرسازی برای شناسایی این افراد، با هم فکری وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و سایر سازمان ها و نهادهای ذیربط، ساز و کار لازم را ایجاد خواهد کرد. در صورتیکه به تشخیص وزارت کار، تعاون و رفاه اجتماعی و یا وزارت راه و شهرسازی، برخی از مددجویان استطاعت کافی برای بازپرداخت اقساط تسهیلات دریافتی را نداشته باشند، اقساط مربوطه از محل منابع صندوق ملی مسکن پرداخت و مالکیت این واحدها در اختیار وزارت راه و شهرسازی و حق بهره برداری از آن ها در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار خواهد گرفت. سقف واحدهایی که قابل تبدیل به استیجاری می باشند در هر سال 30.000 واحد می باشد. دریافت اجاره از این واحدها به قیمت کارشناسی بوده و پس از کسر هزینه های نگهداری به حساب صندوق ملی مسکن واریز خواهد شد. سهمیه پیش بینی شده برای تخصیص زمین در مناطق مختلف به شرح جدول زیر و با اولویت واگذاری زمین در محل (محله) سکونت افراد واجد شرایط می باشد.
   
   
   
   
5. وزارت ورزش و امور جوانان که متولی جوانان کشور می باشد، نسبت به معرفی سالیانه 200.000 زوج جوان (منظور ازدواج های جدید از ابتدای سال 1400 می باشد) کهبراساس اولویت های پیش‌بینی شده در آن وزارتخانه و سازمان های ذیربط واجد شرایط می باشند،به وزارت راه و شهرسازی اقدام و وزارت راه و شهرسازی پس از اطمینان از مطابقت شرایط افراد معرفی شده با مقررات مربوط به اعطاء تسهیلات یارانه ای و زمین اجاره ای 99 ساله، نسبت به تخصیص زمین و معرفی افراد مذکور جهت دریافت تسهیلات ساخت به بانک اقدام می نماید. چنانچه به تشخیص وزارت ورزش و جوانان، تعدای از زوج های جوان واجد شرایط، استطاعت پزداخت اقساط تسهیلات و دریافت مسکن ملکی را در زمان معرفی به وزارت راه و شهرسازی نداشته باشند، در این صورت تا سقف 100.000 فقره از تسهیلات موضوع این بخش در هر سال قابل تعهد از سوی وزارت راه و شهرسازی در قالب احداث مسکن استیجاری بوده و زوج های جوان اجازه سکونت 2 ساله در آن خواهند داشت، چنانچه فرزند این خانواده ها در این 2 سال متولد شود، تمدید دوره اجاره برای دو سال دیگر مجاز و چنانچه فرزند دوم آنان در فاصله 2 ساله دوم متولد گردد، در این صورت تمدید مدت اجاره برای یک مدت دوساله دیگر بلامانع می باشد. میزان اجاره این واحدها از طریق هیات کارشناسی رسمی دادگستری تعیین و متناسب با بضاعت زوج جوان از آنان دریافت و الباقی آن از محل یارانه های موضوع صندوق ملی مسکن تامین خواهد شد. عواید حاصل از دریافت اجاره بها، پس از کسر هزینه های نگهداری واحدهای استیجاری به حساب صندوق ملی مسکن واریز خواهد شد. ساخت مسکن استیجاری در روستا مورد توصیه نمی باشد، لیکن درصورت ضرورت، مالکیت این واحدها در روستاها بر عهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی بوده و اقساط تسهیلات آن نیز از سوی این بنیاد تعهد و در مواعد مقرر پرداخت می گردد. سهمیه پیش بینی شده برای تخصیص زمین در مناطق مختلف به شرح جدول زیر و با اولویت واگذاری زمین در محل (محله) سکونت مورد نظر افراد واجد شرایط می باشد.

6. وزارت راه و شهرسازی نسبت به پیش بینی سالیانه 300.000 فقره تسهیلات برای سایر گروه های جامعه (بجز مددجویان تحت پوشش سازمان بهزیستی کل کشور، کمیته امداد امام خمینی(ره)، خیرین مسکن ساز (بنیاد مسکن انقلاب اسلامی- حساب 100 حضرت امام خمینی(ره))، کارگران و زوج های جوان)، از جمله کسبه، بازنشستگان، کارمندان دولت و غیره اقدام و با راه اندازی ساز و کاری مناسب جهت ثبت نام آنان، پس از اطمینان از مطابقت شرایط افراد معرفی شده با مقررات مربوط به اعطاء تسهیلات یارانه ای و زمین اجاره ای 99 ساله، نسبت به تخصیص زمین و معرفی افراد مذکور جهت دریافت تسهیلات ساخت به بانک اقدام می نماید. در صورت نبود تقاضای موثر برای دریافت تسهیلات ساخت مسکن ملکی به تعداد پیش بینی شده در این بند و وجود درخواست موثر برای مسکن استیجاری، وزارت راه و شهرسازی مجاز به احداث واحدهای استیجاری به ترتیبی که مجموع واحدهای استیجاری در این گزارش در هر سال از 200.000 واحد تجاوز نکند می باشد. اقساط تسهیلات دریافتی از بابت واحدهای استیجاری از سوی وزارت راه و شهرسازی و از محل منابع صندوق ملی مسکن پرداخت می گردد. دریافت اجاره از این واحدها به قیمت کارشناسی بوده و پس از کسر هزینه های نگهداری به حساب صندوق ملی مسکن واریز خواهد شد. سهمیه پیش بینی شده برای تخصیص زمین در مناطق مختلف به شرح جدول زیر و با اولویت واگذاری زمین در محل (محله) سکونت مورد نظر افراد واجد شرایط می‌باشد.
   
   
   
   
7. وزارت راه و شهرسازی نسبت به پیش بینی سالیانه 50.000 فقره تسهیلات برای ساخت مسکن استیجاری توسط بخش خصوصی اقدام می نماید، پس از اطمینان از مطابقت شرایط افراد معرفی شده با مقررات مربوط به اعطاء تسهیلات یارانه ای و زمین اجاره ای 99 ساله، نسبت به تخصیص زمین و معرفی افراد مذکور جهت دریافت تسهیلات ساخت به بانک اقدام می نماید. با توجه به اختصاص زمین استیجاری و تسهیلات ریالی برای ساخت این واحدها، افراد واجد شرایط جهت سکونت در واحدهای استیجاری (مستاجر) از سوی وزارت راه و شهرسازی تعیین و در صورت عدم استقبال بخش خصوصی از احداث واحدهای استیجاری موضوع این بند، احداث این واحدها با مدیریت وزارت راه و شهرسازی و در صورت وجود تقاضای موثر در مناطق مورد نظر انجام و اجاره بها وفق قیمت کارشناسی اخذ و پس از کسر هزینه های نگهداری به حساب صندوق ملی مسکن واریز خواهد شد. سهمیه پیش بینی شده برای تخصیص زمین در مناطق مختلف به شرح جدول زیر و با اولویت واگذاری زمین در محل (محله) سکونت مورد نظر افراد واجد شرایط می باشد.

تذکرات مهم:

1. وزارت راه و شهرسازی برای مدیریت واحدهای استیجاری اقدام به ایجاد نهادهای اجاره داری با مشارکت بخش خصوصی می نماید و این نهادها مسئول نگهداری واحدهای استیجاری و تحویل و تحول بموقع آن با مستاجران و نیز دریافت اجاره از آنان می باشند. حداکثر مبالغ قابل هزینه کرد سالیانه برای نگهداری از واحدها در چارچوب دستورالعملی خواهد بود که به صورت جداگانه تهیه و ابلاغ خواهد شد.
2. برای ساخت واحدهای استیجاری، وزارت راه و شهرسازی اقدام به برگزاری مناقصه برای انتخاب سازنده و یا برگزاری مزایده برای انتخاب شریک می نماید. مدیریت ساخت این واحدها بر عهده وزارت راه و شهرسازی و اولویت در انعقاد قراردادهای مشارکتی خواهد بود.
3. ترکیب واگذاری واحدها به مستاجرین از دسته بندی های این گزارش تبعیت نموده و از تجمع گروه های خاص در مجتمع ها جلوگیری خواهد شد.
4. حتی الامکان از ایجاد مجتمع های استیجاری پرهیز و تلاش می شود تا در هر مجموعه تعدای واحد استیجاری به صورت پراکنده وجود داشته باشد.
5. واگذاری واحدهای استیجاری به مستاجر، منوط به این می باشد که مستاجر واجد شرایط مندرج در مقررات برای بهره‌مندی از تسهیلات ارزان قیمت و زمین اجاره 99 ساله باشد، در این صورت، بخش باقیمانده اقساط از سوی وی تعهد و تضامین لازم به بانک داده شده و تسهیلات به نام وی منتقل می گردد و بخش تسویه شده تسهیلات به نرخ کارشناسی و به ترتیبی که از میزان رقم پرداختی صندوق ملی مسکن به بانک کمتر نبوده و نقدا از سوی خریدار پرداخت شود، دریافت می گردد. این منابع به صندوق ملی سکن واریز خواهد شد.
6. برای ثبت نام متقاضیان سامانه یکپارچه از سوی وزارت راه و شهرسازی ایجاد و دسترسی به هریک از ذینفعان به تناسب نقش آنان تعریف خواهد شد. هیچیک از دستگاه های ذیمدخل در اجرای این طرح مجاز به راه اندازی سامانه برای ارائه خدمت به مردم نیستند.
7. برای کنترل پیشرفت فیزیکی پروژه ها سامانه یکپارچه توسط وزارت راه و شهرسازی ایجاد و دسترسی لازم به دستگاه های ذیربط در مدیریت اجرای پروژه ها برای آنان ایجاد و امکان دریافت گزارشات موردنیاز برای آنان فراهم خواهد شد و هیچیک از دستگاه های ذیمدخل مجاز به ایجاد سامانه مستقل نمی باشند.
8. برای برقراری ارتباط با بانک و معرفی افراد واجد شرایط و یا سازندگان طرف قرارداد به بانک برای دریافت تسهیلات، سامانه لازم از سوی وزارت راه و شهرسازی ایجاد و دسترسی های لازم به بانک و سایر گروه های ذینفع برای مشاهده و درج اطلاعات فراهم خواهد شد. پرداخت اقساط تسهیلات به ذینفعان منوط به درج گزارش کارشناسان بانک در این امانه و تطبیق آن با گزارش پیشرفت فیزیکی مندرج در سامانه پیشرفت فیزیکی می باشد و بانک بدون صدور مجوز وزارت راه و شهرسازی ماز به پرداخت تسهیلات نمی باشد و وزارت راه و شهرسازی مکلف است تا این مجوز را به صورت خودکار و از طریق اتصال سامانه های مربوطه صادر نماید.
9. برای احراز شرایط متقاضیان، ایجاد ارتباط برخط با سازمان ثبت احوال به منظور مبادله اطلاعات افراد و احراز هویت آنان و نیز احراز ازدواج و صحت سند ازدواج و اطمینان از پایدار بودن آن و همچنین مجرد بودن زنان سرپرست خانوار و امثالهم ضروری است و لازم است تا سازمان ثبت احوال بدون دریافت وجه نسبت به ارائه این سرویس به صورت برخط و با امکانات خود به وزارت راه و شهرسازی حداکثر طرف مدت یک هفته پس از درخواست مذکور اقدام نماید.
10. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است تا ارتباط برخط با وزارت راه و شهرسازی برای پاسخ به استعلام مالکیت افراد متقاضی و وابستگان آنان را بدون دریافت وجه و با امکانات خود حداکثر ظرف یک هفته پس از درخواست وزارت راه و شهرسازی فراهم نماید.
11. مزایده های مشارکت و یا مناقصه های انتخاب سازنده برای پروژه های موضوع این گزارش، علاوه بر انتشار بر روی سامانه اختصاصی وزارت راه و شهرسازی که به همین منظور ایجاد و امکان ثبت نام کلیه سازندگان در آن بدون محدودیت ایجاد شده است، بایستی در سامانه "ستاد" دولت نیز منتشر گردد.
12. با توجه به اینکه منابع مورد استفاده در این طرح از منابع دولت نمی باشد، لذا مقررات حاکم بر هزینه کرد منابع دولتی بر آن مترتب نمی باشد.
13. دستگاه های ذیربط در معرفی متقاضیان شامل سازمان بهزیستی کشور، کمیته امداد امام خمینی(ره)، خیرین مسکن ساز (بنیاد مسکن انقلاب اسلامی- حسابحضرت امام خمینی(ره))، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، وزارت ورزش و جوانان، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و سایر دستگاه هایی که به نحوی متولی معرفی افراد واجد شرایط برای دریافت زمین و تسهیلات ارزان قیمت می باشند، متعهد به رعایت عدالت و انصاف در اطلاع رسانی به ذینفعان و معرفی افراد واجد شرایط حداکثر تا پایان آذرماه سال 1400 و نیز پایان اردیبهشت سال های 1401، 1402 و 1403 به وزارت راه و شهرسازی از طریق سامانه های ذیربط می باشند و با توجه به زمان موردنیاز برای ساخت واحدها و الزام قانون جهش تولید و تامین مسکن، مسئولیت عواقب تاخیر در معرفی متقاضیان متوجه آنان خواهد بود.
14. وزارت راه و شهرسازی ملزم به رعایت سقف مبلغ کل تسهیلات مندرج در قانون بوده و بایستی به گونه ای مدیریت نماید تا از ایجاد تعهد بلامحل به مردم اکیدا پیشگیری گردد.
15. صدا و سیمای جمهوری اسلامی بایستی حداکثر همکاری را برای اطلاع رسانی مناسب و فراگیر در جریان مراحل مختلف اجرای طرح بویژه در ارتباط با فراخوان متقاضیان مسکن و سازندگان مسکن به عمل آورد تا عدالت در اطلاع رسانی صورت پذیرد.
16. هدایت این طرح در وزارت راه و شهرسازی بایستی به صورت متمرکز صورت پذیرد و سازمان ها و شرکت های تابعه همکاری بی قید و شرط برای اجرای طرح را داشته باشند.
17. نقش سازمان نظام مهندسی در نظارت بر اجرای پروژه ها بسیار مهم بوده و از این بابت نباید مسئولیتی به دوش وزارت راه و شهرسازی قرار گیرد.
18. بدون شک، اجرای موفق هر طرح منوط به انتخاب افراد واجد شرایط و دارای اعتقاد به طرح و تجربه و تخصص کافی می باشد، لذا انتطاب مدیران سازمان ها و شرکت های مرتبط با موضوع از جمله سازمان ملی زمین و مسکن، شرکت بازآفرینی شهری، شرکت عمران شهرهای جدید، بانک مسکن، معاونت مسکن و مدیران کل راه و شهرسازی و معاونین مسکن آنان در استان ها بایستی با هماهنگی کامل صورت پذیرد.
19. پرداخت کارانه به دست اندرکاران این طرح از مهمترین عوامل موثر در پیشرفت کار می باشد، از این رو پیش بینی منابع لازم برای این کار چه در قالب ردیف جداگانه و چه از محل منابع صندوق ملی مسکن ضروری است.
20. تعهد وزارت نیرو به تامین بموقع آب و برق پروژه ها و اختصاص انشعاب به محض آماده شدن واحدها در مقابل صرفا دریافت هزینه انشعاب از مهمترین نکات در بهره برداری بموقع از این طرح هاست. این وزارتخانه بایستی هزینه اجرای خطوط لوله اصلی و فرعی آب و شبکه های برق اعم از روشنایی و خانگی و ایجاد تاسیسات وابسته از جمله منابع آب و تصفیه خانه های آب و نیز اجرای شبکه جمع آوری و تصفیه فاضلاب و ایجاد پست های برق فشار قوی و فشار ضعیف و کلیه تاسیسات موردنیاز را در بودجه های خود پیش بینی و لازم است تا سازمان برنامه و بودجه بر این امر نظارت دقیق داشته باشد.
21. تعهد وزارت نفت (شرکت ملی گاز ایران) به تامین بموقع گاز پروژه ها و اختصاص انشعاب به محض آماده شدن واحدها در مقابل صرفا دریافت هزینه انشعاب از مهمترین نکات در بهره برداری بموقع از این طرح هاست. این وزارتخانه بایستی هزینه اجرای لوله کشی و ایجاد پست های تقویت و تقلیل فشار گاز را در بودجه های خود پیش بینی و لازم است تا سازمان برنامه و بودجه بر این امر نظارت دقیق داشته باشد.
22. عدم واگذاری اراضی که فاقد آماده سازی و ایجاد تاسیست زیربنایی می باشند به صورت جدی و موکد بایستی مد نظر قرار گیرد.
23. نظارت و عملکرد بانک مرکزی در وادارسازی بانک ها به واریز 20% از تسهیلات سالانه خود به حساب بانک مسکن و نظارت بر هزینه کرد این منابع صرفا در چارچوب قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و قانون جهش تولید و تامین مسکن بسیار ضروری و حائز اهمیت فراوان می باشد.
24. روان سازی جریان اعطاء تسهیلات در بانک مسکن و ارائه خدمات غیرحضوری در این رابطه از مهمترین کارهایی است که بایستی مورد توجه ویژه قرار گیرد. با عنایت به اینکه در این طرح پیش بینی شده است تا عمده تسهیلات به افراد واگذار گردد، از این رو تعداد پرونده هایی که در بانک تشکیل خواهد شد چنیدین برابر پرونده های تسهیلات مسکن مهر خواهد بود و از این رو تنها راه اجرای موفق این طرح استفاده از بسترهای لکترونیکی کاملا خودکار و بدون دخالت افراد می باشد.
25. ثبت نام و پالایش متقاضیان نیز بایستی در یک فرایند کاملا الکترونیکی و بدون نیاز به مراجعه متقاضی صورت پذیرد و فرایند پالایش نیز با برقراری ارتباط برخط میان سامانه های ذیربط یه صورت کاملا مکانیزه و بدون دخالت نیروی انسانی انجام شود.
26. برای مدیریت واحدهای استیجاری نیز تهیه سامانه مستقلی که به صورت یکپارچه امکان مدیریت تمامی واحدهای استیجاری را میسر نماید و امکان ثبت مشخصات کامل ملک و حفظ شناسنامه و تاریخچه ملک و مشخصات مستاجران و هزینه های نگهداری و دریافت اجاره از آنان و دیگر موضوعات مرتبط در آن فراهم باشد از دیگر الزامات طرح می‌باشد.

سخن پایانی

در پایان توجه مخاطبین محترم را به این نکته جلب می نماید که این پیشنهاد براساس تجربیات به دست آمده از طرح بزرگ و موفق مسکن مهر و به منظور واگذاری بخشی از کارهای انجام شده در آن طرح به بخش غیر دولتی تهیه و ارائه گردیده است. از مهمترین نکات این پیشنهاد به موارد زیر می توان اشاره نمود:

1. خارج نمودن موضوع ثبت نام و پالایش افراد از دستور کار وزارت راه و شهرسازی
2. حذف رانت ناشی از واگذاری پیمانکاری پروژه ها
3. حذف مشکلات ناشی از قراردادهای با قیمت ثابت
4. حذف دخالت وزارت راه و شهرسازی در تایید طرح ها و نقشه ها
5. تسریع و سهولت در صدور پروانه ساخت
6. شفاف نمودن نظارت بر ساخت
7. ایجاد فضای رقابتی برای فروش واحدها
8. ایجاد فرصت انتخاب برای متقاضیان
9. فراهم نمودن شرایط برای اتمام پروژه در زمان مقرر
10. حاکم نمودن نظام خودکنترلی بجای نظارت توسط عوامل بیرونی
11. حذف فضای رانت خواری ناشی از تسهیلات ریالی با سود کم
12. حذف درگیری وزارت راه و شهرسازی برای فروش و واگذاری واحدها و استفاده از ظرفیت بخش خصوصی برای این مهم
13. جلوگیری از ایجاد استقرار گروه های مختلفی که بیم تشدید آسیب های اجتماعی در یک محل را ایجاد نمایند
14. اولویت به کاهش مصرف انرژی در ساختمان در طول دوره بهره برداری
15. جدا نمودن موضوع تولید مسکن از موضوع حمایت از اقشار هدف برای خانه دار شدن