چگونه مسکن بزرگ‌ترین طبقه دارایی‌ در جهان شد؟ منبع: نشریه اکونومیست، شماره 18 ژانویه2020

در سال 1962 بنجامین فرانکلین پس از سال‌ها دوری از وطن از انگلستان به مقصد فیلادلفیا رهسپار شد. در لحظه ورود، او از آنچه می‌دید تکان خورد. فرانکلین در نامه‌ای به یکی از دوستانش نوشت «در غیاب من هزینه زندگی به شدت بالا رفته است». به عقیده او مسکن بیشترین افزایش قیمت را داشت. او با گلایه‌مندی نوشت «اجاره‌بهای خانه‌های قدیمی و ارزش زمین در شش سال گذشته سه برابر شد». اگر فرانکلین امروز زنده بود از شدت خشم دیوانه می‌شد. در 70 سال گذشته بخش مسکن شاهد تحولاتی چشمگیر بود. بهای مسکن در سراسر جهان ثروتمند تا اواسط قرن 20 نسبتاً ثابت بود اما از آن زمان به بعد مسکن هم در مقایسه با قیمت دیگر کالاها و هم به نسبت درآمد رو به رشد گذاشت. کرایه خانه نیز بالا رفت. مرکز مشترک مطالعات مسکن در دانشگاه هاروارد در مطالعه‌ای نشان داد که میانه اجاره‌بهای پرداختی در آمریکا بین سال‌های 1960 و 2016 بر مبنای واقعی 61 درصد افزایش یافت در حالی که در همین مدت میانه درآمد مستاجران فقط پنج درصد بالا رفت. در قرن 18 زمین‌های کشاورزی بزرگ‌ترین طبقه دارایی در جهان بودند. در قرن 19 کارخانه‌هایی که انقلاب صنعتی را توانمند می‌ساختند جایگاه زمین‌های کشاورزی را گرفتند. اکنون مسکن در این مقام قرار دارد.

در اولین روزهای نظام سرمایه‌داری بهای مسکن فراز و فرودهای کوتاه‌مدت داشت. آمستردام در قرن 17 حباب‌های مسکن را تجربه کرد. این رویداد در قرن 19 در آمریکا تکرار شد. با این حال سه عامل اصلی وجود دارند که ثبات قیمت را در درازمدت باعث می‌شوند. اول آنکه بازارهای وام مسکن به خوبی توسعه نیافته‌اند. دوم، بهبود سریع حمل‌ونقل به مردم امکان داد بتوانند در فاصله زیادی از محل کار خود زندگی کنند و این خود میزان زمین‌هایی را که از نظر اقتصادی قابل بهره‌برداری بودند، افزایش داد. سوم، مقررات زیادی بر بخش مسکن حکمفرما نبود و از این رو سازندگان مسکن فقط وقتی که می‌خواستند و به ‌گونه‌ای که دوست داشتند ساخت‌وساز می‌کردند. ادوارد گلاسر از دانشگاه هاروارد و جوزف گیورکو از دانشگاه پنسیلوانیا می‌گویند «در بیشتر طول تاریخ ایالات متحده رونق اقتصادی محلی با رونق ساخت‌وساز آن همزمان بود».

پس از جنگ جهانی دوم بازارهای مسکن دستخوش انقلاب شدند. در سراسر جهان ثروتمند دولت‌ها به این نتیجه رسیدند که باید بیشتر برای شهروندانشان کار کنند تا هم از فداکاری آنها در جنگ تشکر کرده باشند و هم از خطر نفوذ کمونیسم جلوگیری کنند. با این هدف آنها وعده دادند مالکیت مسکن را بالا ببرند. طبق این دیدگاه کشوری که در آن ساکنان منازل خود مالک آنها باشند از نظر مالی باثبات خواهد بود. افراد می‌توانستند در دوران بازنشستگی یا بروز مشکلات مالی بر سهم مالکانه خود در بخش مسکن اتکا کنند. طبق پژوهش سباستین کوهل از موسسه مطالعات اجتماعی ماکس پلانک (Max Planck) در اواخر دهه‌های 1940 و 1950 مالکیت مسکن به هدف سیاستی بسیاری از احزاب سیاسی تبدیل شد. با گذشت زمان تفکر برتری مالکیت مسکن بر اجاره‌نشینی رواج یافت، هرچند این تفکر خود نیازی به دلیل نداشت.


91


سیاست‌های تقویت مالکیت مسکن شدت گرفت. در آمریکا اداره کهنه‌سربازان در اواسط دهه 1940 وام مسکن را بدون پیش‌پرداخت در اختیار کهنه‌سربازان قرار داد. کانادا شرکت مرکزی مسکن و وام مسکن را تشکیل داد تا به سربازانی که از جنگ بازگشته بودند خدمت‌رسانی کند. دولت ژاپن در سال 1950 شرکت دولتی وام مسکن را تاسیس کرد تا وام‌های مسکن با نرخ ثابت و بهره اندک ارائه دهد. تغییر در مقررات مالی بین‌المللی نیز بانک‌ها را به ارائه وام مسکن تشویق کرد. اسکار جوردیا (Oscar Jordā) و همکارانش در مقاله‌ای پژوهشی نیمه‌ دوم قرن 20 را دوران «وام‌های بزرگ مسکن» می‌نامند. در سال‌های 1940 تا 2000 اعتبارات مسکن به عنوان سهمی از تولید ناخالص داخلی در کشورهای ثروتمند بیش از دو برابر شد. افراد بیشتری از «نردبان مسکن» بالا رفتند. نرخ مالکیت مسکن در آمریکا از حدود 45 به 70 و در بریتانیا از 30 به 70 درصد بالا رفت.

در قرون گذشته افزایش تقاضا برای مسکن به بالا رفتن قیمت‌ها منجر نمی‌شد. پس در نیمه دوم قرن 20 چه چیزی عوض شد؟ سرعت حمل‌ونقل یکی از عواملی بود که به کندی ولی به‌طور یکنواخت بهبود پیدا می‌کرد. سرعت بهبود وضعیت قطارها و اتومبیل‌ها اندکی بهتر شد بنابراین افراد به جای آنکه در جاهای دور به دنبال اسکان باشند مجبور شدند در جاهایی سکونت کنند که به محل کارشان نزدیک‌تر است. این امر افزایش بهای زمین و در نتیجه سنگین‌تر شدن هزینه مسکن را به همراه داشت.

بهای نگهداری

در دهه‌های 1950 و 1960 دولت‌ها در تلاش برای بازسازی شهرهای ویران‌شده در جریان جنگ جهانی دوم مقادیر زیادی مسکن عمومی ساختند. اما همزمان بسیاری از آنها مقررات مربوط به زمین را تشدید کردند و به تدریج دست و پای سازندگان بخش خصوصی را بستند. به عنوان مثال در دهه‌های 1940 و 1950 بریتانیا قانونی را برای جلوگیری از گسترش بی‌رویه شهرها به تصویب رساند. در این قانون کمربندهای سبزی برای شهرها تعریف شدند که مجوز ساخت‌وساز در آنها صادر نمی‌شد. همزمان در سایر مناطق از جمله شهرهای سیدنی و کرایست چرچ (Chirst Church) در استرالیا قوانین مشابهی وضع شد. از دهه 1960 سازندگان مسکن در آمریکا نیز برای کسب مجوز ساخت منازل جدید با دشواری‌های جدی مواجه شدند. طبق محاسبات نشریه اکونومیست نرخ ساخت‌وساز مسکن در کشورهای ثروتمند معادل نصف میزان آن در دهه 1960 است. ساخت‌وساز به ویژه در مناطق پرتقاضا دشواری زیادی دارد. فقط در سال 1960 برای منهتن مجوز ساخت 13 هزار واحد مسکونی صادر شد در حالی که در کل دهه 1990 فقط 21 هزار مجوز جدید تایید شد. مقاله پژوهشی تازه‌ای که آندره آناندسون و همکاران به نگارش درآوردند نشان می‌دهد که کشش عرضه مسکن -یعنی میزانی که ساخت‌وساز به تقاضای بالاتر پاسخ می‌دهد- در آمریکا پس از دوران رونق قبل از رکود روندی نزولی داشته است.  چرا جهان ثروتمند با ساخت‌وسازهای جدید مخالفت می‌کند؟ شاید افزایش مالکیت مسکن در دوران پس از جنگ به این موضوع ارتباط داشته باشد. ویلیام فیشل از کالج دارتموث در سال 2001 «فرضیه رای مسکن» را مطرح کرد. طبق این فرضیه افرادی که ساکن و مالک منزل خود هستند مایل‌اند جلوی ساخت‌وساز در محله خود را بگیرند چون این کار ارزش ملک آنها را حفظ می‌کند. بنابراین با افزایش مالکیت مسکن انتظار می‌رود ساخت‌وساز آن مسیر نزولی در پیش گیرد. پژوهش‌ها این نظریه را تایید می‌کنند. یک مقاله در سال 1988 به مطالعه آرا در سان‌دیه‌گو پرداخت و متوجه شد در آن نواحی که اکثر ساکنان صاحب ملک هستند رای‌دهندگان به نفع اهرم‌های کنترل رشد رای می‌دهند. مقاله‌ای دیگر نشان می‌دهد که در‌ بخش‌هایی از نیویورک که نرخ مالکیت مسکن بالاست احتمال بیشتری وجود دارد که اقداماتی به اجرا گذاشته شوند که ساخت‌وساز و توسعه را سخت‌تر می‌کنند. تردیدی نیست که جهان ثروتمند در مقایسه با گذشته کمتر با فرآیند ساخت‌وساز رفتار دوستانه دارد. اما مقررات زمین نیز نقش عمده‌ای در قیمت‌های سربه‌فلک‌کشیده امروزی ایفا کرده‌اند. 

منبع: نشریه اکونومیست، شماره 18 ژانویه2020(https://www.economist.com/printedition/2020-01-18)

ترجمه:جواد طهماسبی

برچسب ها



نظرات کاربران
ارسال دیدگاه