مسکن موتور محرک اقتصاد ایران

به نام خدا

مسکن، موتور محرکه اقتصاد ایران در سال جهش تولید

(سیدعلی لطفی زاده)

متن مقاله مسکن، موتور محرکه اقتصاد ایران در سال جهش تولید، براساس نتایج آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن که در سال 1395 انجام شده است، تعداد خانوار در کشور 24.1، تعداد واحد مسکونی 22.8 و تعداد واحد مسکونی خالی 2.6 میلیون واحد می باشد.



Population developments, household, residential unit in Iran1385-1395



همچنین متوسط سن ازدواج دختران در آن سال 23 سال و متوسط سن پسران 27.4 سال بوده است. بر این اساس زنان و مردان مجردی که بالاتر از این سن را در آن سال داشته اند، از سن ازدواج عبور نموده اند و چنانچه شرایط ازدواج آنان فراهم شود، اغلب آنان ازدواج خواهند نمود. در این سرشماری زنان مجرد 23 تا 45 سال 3 میلیون نفر و مردان مجرد بین 27.4 تا 50 سال 3.5 میلیون نفر می باشند. بدین معنا، حدود 3 میلیون ازدواج بالقوه در کشور امکان وقوع دارد که با مهیا شدن شرایط، می توان انتظار تحقق آن ها را داشت و چنانچه 80% شرایط انجام این ازدواج های بالقوه در طی مدت  6 سال محقق گردد، در این صورت به طور متوسط در هر سال 400هزار ازدواج عقب افتاده محقق خواهد شد.


از سوی دیگر در همین سرشماری تعداد زنان در بازه سنی 20 تا 24  سال 3.15 میلیون نفر و تعداد مردان در بازه سنی 25 تا 29 سال 4.14 میلیون نفر بوده است و چنانچه توزیع افراد در فاصله سنی این 5 سال را معادل 20% کل فرض نماییم، در این صورت هر ساله 630هزار زن و 828هزار مرد وارد سن متوسط ازدواج می شوند که حداقل ظرفیت 600هزار ازدواج را دارا می باشند، لیکن آمار ازدواج در کشور از سال 1388 نزولی و در سال 1397 معادل 550هزار مورد بوده است.



Number of marriages in the country (urban and rural)


اگرچه آمار طلاق در کشور هم موجب ایجاد تقاضای جدید برای مسکن خواهد شد، لیکن ضمن ارائه آمار طلاق از سال 1388 تا سال 1397 که متاسفانه علیرغم سیر نزولی ازدواج دارای سیر صعودی بوده است (در سال 1397 معادل 175هزار طلاق)، از محاسبه تعداد مسکن موردنیاز از مسیر خانواده های جدا شده صرف نظر می گردد.


Number of divorces in the country (urban and rural)



بنابراین همانطوریکه ملاحظه می گردد، چنانچه شرایط ازدواج برای جوانان فراهم گردد، انتظار می رود که سالیانه حدود یک میلیون ازدواج (حداقل برای مدت 6 سال) اتفاق بیافتد.


در سوی مقابل آمار تولید مسکن کشور نشان می دهد که تا چه میزان برای خانواده های تازه شکل گرفته، مسکن تولید شده است. آمار تولید مسکن شهری در کشور براساس آمارهای بانک مرکزی به شرح زیر است:


Number of residential units completed by the private sector in urban areas


همانطوریکه ملاحظه می گردد، تولید مسکن شهری توسط بخش خصوصی در کشور عموما کمتر از تعداد ازدواج در همان سال بوده است و به این نیاز مسکن، نیاز به نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده و قدیمی و همچنین کسری تعداد واحد مسکونی نسبت به تعداد خانوار در سال 1395 (معادل 1.4 میلیون واحد) نیز بایستی اضافه شود.


بدین ترتیب می توان چنین نتیجه گرفت که یکی از راه های ارزشمند تحقق شعار سال 1399 که از سوی مقام معظم رهبری "سال جهش تولید" نام گذاری شده است، رونق تولید مسکن در کشور می باشد. چنانچه شرایط ازدواج جوانان که مهمترین رکن آن اشتغال و رکن دیگر تامین تسهیلات ساخت مسکن می باشد، فراهم گردد، در این صورت زمینه برای تولید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی فراهم و با عنایت به تولید 400هزار واحد مسکن شهری در سال 1396، به نظر می رسد که ظرفیت تولید سالیانه  600هزار واحد مسکونیِ جدید حداقل برای 6 سال آینده وجود داشته (به فرض آنکه دوره ساخت واحدها یک سال باشد) و این تعداد مسکن ظرفیت لااقل 400هزار شغل جدید مستقیم و حدود 600هزار شغل جدید غیرمستقیم را دارا می باشد.


یکی از مشکلات مهم در سر راه مسکن دار شدن خانوارها، اضافه شدن قیمت زمین به قیمت ساخت بخصوص در کلان شهرها و شهرهای بزرگ می باشد. تنها راه علاج این مشکل، استفاده از اراضی منابع طبیعی که فاقد کاربرد دیگری همانند معدن، کشاورزی و امثالهم هستند می باشد. در این شرایط قیمت مسکن به قیمت ساخت محدود و تنها هزینه ای که از سوی خانواده های متقاضی مسکن پرداخت خواهد شد، هزینه ساخت واحد مسکونی خواهد بود. آنچه که برای دولت مشکل ساز می باشد، تامین خدمات زیربنایی (برق- آب- گاز- تلفن) و خدمات روبنایی (آموزشی- درمانی- انتطامی- فرهنگی- ...) به این واحدها می باشد که برای حل این مشکل نیز، طرح خانه های پیش ساخته و خودکفا پیشنهاد گردیده است.


در این شرایط قیمت ساخت هر واحد حدود 75 متری از قرار هر مترمربع 3 میلیون تومان، معادل 225 میلیون تومان خواهد شد که با تامین 200میلیون تومان وام قرض الحسنه ساخت مسکن برای سازندگان واجد شرایط و انتقال تعهد پرداخت تسهیلات به متقاضیان واجد شرایط، در مدت 15 سال، متوسط مبلغ اقساط ماهیانه حدود 1.2 میلیون تومان خواهد شد که چنانچه از روش پلکانی برای تقسیط استفاده گردد، این مبلغ در سال های اول به کمتر از 900هزار تومان در ماه که تقریبا 50% حقوق حداقل در سال 1399 می باشد، خواهدشد.


منابع مالی مورد نیاز برای ساخت سالیانه 400هزار واحد ویژه جوانان معادل 80 هزار میلیارد تومان می باشد که با توجه به نقدینگی 2400 هزار میلیارد تومانی موجود در کشور حدود 3.3% از این نقدینگی را شامل خواهد شد، لذا تامین منابع برای این طرح بسیار ساده و سهل الوصول خواهد بود.


خلاصه دست آوردهای مهم این طرح:

  1. افزایش تولید مسکن در کشور از 400.000 واحد به 1.000.000 واحد در سال برای مدت 6 سال
  2. ایجاد حداقل 400.000 شغل مستقیم و 600.000 شغل غیرمستقیم جدید با پایداری حداقل 6 سال
  3. انتقال سالیانه80.000 میلیارد تومان از نقدینگی کشور به حوزه تولید
  4. زمینه سازی شکل گیری 6 میلیون ازدواج جدید در مدت 6 سال
  5. حذف قیمت زمین از قیمت مسکن متقاضیان